Hypoteční úvěr nebo hypotéka je půjčka zajištěna zástavou nemovitosti. Jedná se o střednědobý až dlouhodobý úvěr, jehož účelem je buď investice do nemovitosti nebo pořízení vlastního bydlení. Pro více informací o tom co to je hypotéka si přečtěte náš článek.

Jak funguje hypotéka?

Princip fungování hypotéky je v zásadě velmi jednoduchý. Když budete mít vybranou vaši vysněnou nemovitost, následně si musíte vybrat vhodný úvěr respektive hypotéku. S bankou se domluvíte na přesných podmínkách hypotéky a podepíšete smluvu.

Jak funguje refinancování hypotéky?

Refinancování hypotéky znamená nahradit starý hypoteční úvěr, kterým splácíte nemovitost novou hypotékou. Nová hypotéka má obecně mnohem příznivější podmínky, tedy například nižší úrokovou sazbu. S možností refinancování hypotéky se můžete nejčastěji setkat u banky. V současnosti jej ale už nabízí i mnoho nebankovních společností.

Jak mi může pomoci hypoteční poradce?

Hypoteční poradce vám pomůže s výběrem vhodné možnosti čerpání hypotéky a také vám pomůže s otravným papírováním. Hypotéka se dá vyřešit i vlastními silami, ale každá pomoc při procesu vyřizování hypotéky se vám může hodit. Nestranný finanční poradce s patřičnými zkušenostmi vám dokáže vhodně doporučit banku a provést vás celým procesem až k podpisu konečné smlouvy.

Je hypotéka ve vlastní bance nejlepším řešením?

Existuje předpoklad, že vaše banka vám je schopna nabídnout nejlepší podmínky, protože vás po letech spolupráce důvěrně zná. Pro mnohé z nás je hypotéka ve vlastní bance nejpřirozenějším řešením. Banky to vědí a této naší pohodlnosti plně využívají. Někdy však stačí otevřít se více možnostem, zvolit srovnání hypoték a vybrat si jinou s lepšími podmínkami, byť u jiné banky.

Co je americká hypotéka?

Americká hypotéka v Česku není příliš rozšířenou možností. Jedná se o produkt, který je na rozdíl od klasické hypotéky bezúčelový. Vyžaduje však ručení nemovitostí bez nutnosti dalšího zabezpečení. Porovnáme-li si ho s běžně dostupným spotřebním úvěrem, vyznačuje se nižším úrokem, vyšší částkou, kterou si můžete půjčit a nabízí delší dobu splácení. Nevýhodami bývají vyšší poplatky za vyřízení dokumentů, znalecký posudek atp.

Tato zkratka znamená loan-to-value, tedy kolik si půjčujete vzhledem k ceně nemovitosti. Stoprocentní hypotéky (tedy kdy vám banka půjčí celou částku) dnes není možné poskytnout. Dnes se tedy běžně půjčuje 80 – 85 procent LTV , zbytek hodnoty budete muset doložit s vlastních zdrojů – buď z našetřených peněz nebo z úvěru ze stavebního spoření .

Co ovlivňuje úrokovou sazbu?

Úrokovou sazbu hypoték ovlivňuje například délka splácení, celková výše úvěru, banka a vlastní marže banky, vaše finanční situace stejně jako ekonomická situace na trhu obecně. Nejvíce ušetřit můžete na marži banky a to tím, že budete vybírat z co největšího množství bank. V tak vysoce konkurenčním prostředí můžete narazit na lepší nabídku jen tím, že si srovnáte celkovou splatnou částku a podmínky i pouhé jedné banky navíc.

Jaká hypotéka je pro mě nejlepší?

Tato věc je vysoce individuální a nedá se předem ani odhadnout. Každý se nachází v jiné životní i finanční situaci a každý bude mít na výslednou hypotéku jiné požadavky. Přes hypoteční kalkulačku se ale můžete dopátrat k možnostem, které vám budou svými vlastnostmi vyhovovat.

Proč srovnávat hypotéky na Financera.cz?

Ve Financera.cz vám přinášíme přehled poskytovatelů hypoték , s přehledem všech důležitých informací, jakož i naši nezávislou recenzi a zkušenosti našich návštěvníků.

Hypotéka srovnání 2024

U hypoték je minimální částka k půjčení stanovená na 200 000 korun. Přes hypotéku si tedy méně půjčit nelze. Pokud potřebujete nižší částky, můžete využít řádného nebo překlenovacího úvěru ze stavebního spoření.

Maximální částka je pak už jen omezená hodnotou nemovitosti a žadatelovými příjmy. Běžná nejvyšší hranice je dvacet milionů. Hypotéku tak jako fyzická osoba získáte nejvýše na osmnáct milionů při 90 procentech LTV.

Doba splatnosti je kdekoli od 5 do 30 let, takže si výši měsíční splátky nastavíte přesně podle vašich potřeb. Jen pár společností v České republice umožňuje půjčit si na 40 let. Bez ohledu na délku doby splatnosti se vše musí nastavit tak, aby poslední splátka proběhla maximálně v 75 letech věku žadatele.

Nejlepší hypotéka podle hodnocení Financer

Vybraný 901 krát

Největší a nejstarší česká banka
Široké portfolio produktů a služeb
Široká síť bankomatů a poboček
Internetové bankovnictví a mobilní aplikace

Minimální výše půjčky2000

Maximální výše půjčky2500000

Nejnižší RPSN4.97

Nejvyšší RPSN19.90

Minimální délka splácení6 měsíce(ů)

Maximální doba splácení10 let

Akceptuje záznamy v registrechNe .

Minimální věk 18

Prohlédnout si nabídku Více informací

3.3 Pro přečtení 3 hodnocení

Ve Financera.cz jsme pro vás shrnuli všechny výrazné výhody a nevýhody hypotéky, jako způsobu financování nemovitosti:

Hypotéka – výhody

Nižší a levnější úrokové sazby

Speciální předčasné splacení

Pákové financování

Různé druhy splácení

Hypotéka – nevýhody

Vysoké dodatečné náklady a poplatky
Dlouholetý závazek
Vlastní kapitál

Hypotéka podmínky

Podmínky a vlastnosti hypoték jsou v základu vcelku jasné. Kolik si tak můžete půjčit a za jaký úrok tedy bude ovlivňovat vaše současná finanční situace, vaše předchozí historie splácení i samotná vybraná nemovitost.

Pro Českou republiku platí, že zastavená nemovitost musí být na českém území.
Půjčuje se už od 300 000 korun, maximální výše záleží na hodnotě nemovitosti a příjmech
Posouzení a schválení hypotéky trvá v ideálním případě asi týden.
Jednou ročně máte možnost zdarma předčasně splatit až 25 procent půjčené částky.
Dobu splácení si nastavíte podle možností i na 20 nebo 30 let.

Hypoteční úvěr dosahuje nízkých úroků právě tím, že je úvěr od začátku zajištěný nemovitostí. Může to být právě kupovaný nebo stavěný dům, ale můžete dát do zajištění i nemovitost ve vlastnictví jiné osoby.

Ideální je situace, kdy vaše celkové náklady na bydlení včetně energií nepřekročí 30 procent vašeho rodinného rozpočtu. Aby se totiž člověk nedostal do případných potíží, měly by být splátky hypotéky pro rodinu únosné.

Zároveň potřebuje ještě být schopný si tvořit finanční rezervu pro nenadálé situace. Právě 30 procent příjmů tak tvoří poměrně dobrou hranici.

Limit ukazatele LTV (výše hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti) se snižuje na 80 % (z 90 %).
Limity ukazatele DSTI (poměr celkové dluhové služby a čistého měsíčního příjmu žadatele o úvěr) bude 45 procent.
U mladých do 36 let bude LTV limit 50 procent.
Dosavadní limit ukazatele DTI (poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr) bude 8,5. A u mladých 9,5.

Předpoklady pro schválení

Každá banka si vás před samotným finálním schválením hypotéky bude chtít prověřit. Dívat se bude zejména na následující oblasti.

Každá z nich hraje při schvalovacím procesu důležitou roli. Pokud však splňujete kritéria daná těmito oblastmi, vaše šance na schválení hypotéky je poměrně vysoká.

Výše příjmů

Výše příjmů je to nejdůležitější co rozhodne protože určí, jestli si budete moci dovolit splátku, a jakou maximální částku vám bude moci banka na bydlení poskytnout.

Doložíte tak svůj pravidelný příjem. Jako zaměstnanec je vždy nejlepší mít smlouvu na dobu neurčitou. Budete potřebovat doložit potvrzení od zaměstnavatele o výši příjmů i ověřené výplatní pásky.

Jako OSVČ předložíte potvrzené přiznání k dani z příjmů za poslední dva roky a také potvrzení o zaplacení u zdravotní pojišťovny a ČSSZ.

O hypotéku navíc může žádat i větší počet osob zároveň. Někdy to bývají až čtyři osoby ze dvou různých domácností. Takto na hypotéku mohou dosáhnout i mladé rodiny s pomocí příbuzných nebo dobrých kamarádů.

Výdaje žadatele

K příjmům bude banka kontrolovat i výdaje. Tedy všechno, co musíte pravidelně platit a co za platby vám odchází. Je tedy důležité, aby splátky úvěrů, leasingu, dalších závazků, platby na životní pojištění, stavební spoření, penzijní připojištění a všechny další pravidelné platby netvořily podstatnou část vašich příjmů.

V osobních financích platí, že není důležité, kolik člověk vydělává ale je důležité, kolik mu zbude. Stejně je to i zde. Vysoký příjem žadateli nepomůže, pokud má moc vysoké závazky.

Věk žadatele

Skoro všechny banky poskytnou peníze jen žadateli, kterému bude na konci trvání smlouvy maximálně 70 let, ideálně však 65. Má to i svou výhodu, šanci na hypoteční úvěr tak má i padesátník.

Bezdlužnost a dobré záznamy

Dobrá platební morálka a bezdlužnost je u všech dobrých úvěrů samozřejmostí. U úvěrů na bydlení to ale platí dvojnásob, přeci jen jde o závazek na dlouhou dobu. Banka potřebuje jistotu, že klient bude poctivě splácet a v případě nalezení negativních záznamů v registrech tuto jistotu nemá.

Nemovitost

Poslední důležitá věc je prověření samotné nemovitosti. Banka potřebuje ověřit vlastnická a nabývací práva k nemovitosti, výpisy z katastru i její odhadní cenu.

Pokud chcete hypotékou financovat výstavbu, je samozřejmě postup kontroly a dokladování různých potvrzení jiný, než v případě financování koupě nebo přestavby. Mimo jiné půjde i o doložení stavebního povolení a hotový rozpočet stavby.

Fixační období a LTV

Hypotéka, nebo-li hypoteční úvěr, je jako druh půjčky vždy svázaný s nějakou nemovitostí. Banka vám může půjčit většinu hodnoty kupovaného pozemku nebo stavby. Nejčastěji jde o 80 procent její celkové hodnoty.

Takzvané stoprocentní hypotéky dnes už banky poskytovat nemohou. Ročně mohou klientům poskytnout určité množství hypoték, které tvoří okolo 90 procent hodnoty nemovitosti (LTV), další už musí omezit na 85 nebo 80 procent.

Zbytek peněz tedy potřebujete doložit z vlastních zdrojů. Nejlepší je samozřejmě je mít našetřené. Běžně se k úhradě zbývající části ale používá úvěr ze stavebního spoření.

Samozřejmě platí i to, že čím méně si budete potřebovat půjčit, tím lepší vám banka bude moci nabídnout úrok. Protože jsou ale úroky na trhu pohyblivé, nabízí banky u svých hypoték různé doby fixace, tedy na jakou dobu vám mohou garantovat pevný úrok.

Nejčastěji jde o jeden, tři, pět nebo deset let. Po tuto dobu máte podepsaný úrok jistý. Jakmile tahle doba skončí, můžete si echat udělat buď refixaci, tedy nechat si znovu „uzamknout“ úrok na další dobu, nebo si hypotéku refinancovat u jiné banky. Nová výše úroku ale stejně už bude odpovídat běžným podmínkám na trhu.

Způsoby splácení hypotéky

Ne všechny způsoby splácení úvěrů jsou stejné. U hypoték se pravidelně objevují následující tři:

Anuitní – je nejběžnější a u nás je to obvyklý způsob splácení většiny úvěrů. Platíte stále stejnou částku, ve které se ale postupně mění poměr mezi splátkou jistiny a vypočteného úroku. Ze začátku splácení tak jde ze splátky více na úroky, ke konci smlouvy už splácíte takřka výhradně jistinu.
Degresivní – už od začátku platíte klidně až dvojnásobek běžné anuitní splátky. Rychleji tím ale splácíte jistinu, a tak vám v průběhu splácení stále klesá a klesá pravidelná výše splátek. Celkem tak zaplatíte méně na úrocích a každý rok se můžete těšit na nižší splátku.
Progresivní – je opakem degresivního způsobu splácení. Pro první polovinu doby splatnosti tedy platíte nižší splátky hypotéky, a každý rok jejich výše o něco narůstá. Zhruba od druhé poloviny splácení jsou měsíční náklady vyšší
ež u anuitní verze. Při výročí fixace můžete přejít i na anuitní způsob. Tato možnost bývá vhodná pro mladé lidi na začátku kariéry, kdy ještě nemají tak velké příjmy.

Hypotéka úroky

Základní úroky se odvíjí hlavně od současné situace na trhu. Dnes je skoro nemožné se dostat pod dvě procenta a výhledově se může základní sazba dostat až ke třem.

Ceny hypoték vycházejí z hlavních úrokových sazeb. V České republice se nejčastěji používá tříměsíční sazba PRIBOR, kterou pak banky navýší o svoji marži.

Účel úvěru hraje také dost podstatnou roli. Americká hypotéka tak má zpravidla mnohem vyšší úroky, protože se ečeká totiž, že by šly peníze zpátky do dané nemovitosti. Banka tak neočekává, že by se cena nemovitosti o tolik zvyšovala.

Do celkové výše úroku se ale započítává několik různých faktorů. V prvé řadě záleží na sjednané délce fixace. Během této doby máte zaručenou pevnou sazbu a po jejím skončení se s bankou dohodnete na nových podmínkách, nebo svou hypotéku refinancujete u jiné banky.

Pokud nechcete využít fixačních období, bude se vaše hypotéka úročit plovoucí sazbou, a ta pak vychází přímo ze současné situace na trhu a částky ke splácení se tak pravidelně přepočítávají.

Výši sazby také ovlivňuje to, kolik k pořízení nemovitosti budete chtít doložit ze svého. Čím vyšší totiž budete chtít LTV (tedy poměr hypotéky a hodnoty nemovitosti), tím vyšší budou zpravidla i úroky.

Jak ušetřit 216 840,00 Kč na vaší půjčce

Rozdíl v ceně půjčky 10 000,00 Kč za 90 dní je 216 840,00 Kč.

Zjistěte jak

Proces schválení hypotéky

Vysvětlíme si podrobný postup při schvalování hypotéky. Všechno začíná vaším podáním žádosti.

Podání žádosti

S hypotečním specialistou nebo s úředníkem na přepážce banky vyplníte a podáte žádost o hypoteční úvěr. Budete tedy řešit věci jako celkovou výši hypotéky, výslednou LTV (tedy kolik si půjčujete oproti skutečné ceně), fixaci úrokové sazby a také i účel úvěru.

Bude potřeba ověřit vaši totožnost doložením dvou dokladů totožnosti. Vždy je to občanský průkaz a jako další doklad může sloužit řidičský průkaz, rodný list nebo zbrojní průkaz.

Jinak se postupuje při financování stavby, jinak při její koupi a jinak při americké hypotéce.

Prescoring

Vaše žádost pak projde prvním schvalovacím procesem. Banka se tedy bude prvně dívat do registrů dlužníků a registrů smluv. Pokud nalezne nějaké negativní záznamy, buď vám nabídne horší úrokovou sazbu, nebo vám vaši žádost rovnou odmítne.

Dodání dalších dokumentů

Po prescoringové části pak budete bance dokládat prakticky všechny další dokumenty. Každá je má ovšem nastavené trochu jinak a požaduje je v jiných částech schvalovacího procesu.

Dokládat budete jako zaměstnanec svůj příjem nebo jako OSVČ daňové přiznání za poslední dva roky. Dále budete potřebovat doložit kupní nebo zástavní smlouvy, odhad nemovitosti a další dokumenty.

Scoring

V této části budou bankovní analytici z dodaných dokumentů počítat, jestli vám dokáží půjčit celou požadovanou částku a také, jakou vám budou moci nabídnout úrokovou sazbu.

Jakmile vaši žádost schválí, celé vyřizování se vám posouvá do finální fáze, protože se už začnou chystat všechny smlouvy nutné k dokončení vaší hypotéky.

Podpis a čerpání úvěru

Jakmile podepíšete všechny dokumenty a důležité části smlouvy, budete se moci začít připravovat na čerpání hypotéky. Ovšem banky vyžadují napřed splnění některých podmínek. O které konkrétně půjde bude vidět ve vaší hypoteční smlouvě.

Většinou se ale jedná některé z následujících věcí:

Potvrzení o zaplacení zbylé části hypotéky
Vyřízení pojištění nemovitosti
Podání návrhu na vklad zástavního práva
A aktuální výpis z katastru

Po splnění všech podmínek se dohodnete na termínu čerpání peněz z hypotéky. U rekonstrukcí a stavby to ale většinou bývá řešené formou postupného čerpání. Dokud nevyčerpáte dohodnutou částku, tak bance prozatím platíte jen úroky.

Pronájem nebo hypotéka

Přemýšlíte, zda se vám vyplatí žádat o hypotéku nebo raději zůstat v pronájmu?Jak nájem, tak i splácení vlastního bydlení hypotékou má své výhody i nevýhody.

Výši nájmu neovlivníte, protože záleží na pronajímateli. Na druhou stranu se ale nebudete muset starat o mnoho věcí.

U vlastního úvěru na bydlení si splátky nastavíte podle vašich potřeb. Stačí si vhodně nakombinovat celkovou dobu splácení s dobou fixace.

Při financování vlastního bydlení budete nakonec bydlet ve svém. Při nájmu ale bude byt stále patřit pronajímateli.

Z toho právě plyne ještě jedna věc. Ve vlastním bydlení si pravidla určujete sami a nikdo vám nemůže říkat, co můžete nebo nemůžete dělat. Hypotéka je tak jedna z cest, jak můžete tohoto stavu dosáhnout.

Americká hypotéka

Účelová hypotéka je zcela bez výhrad určená na investici do vlastní nemovitosti. Je tedy jedno, jestli peníze použijete na rozsáhlou rekonstrukci, stavbu nebo koupi od někoho jiného.

Na finančním trhu ale existuje i jiný, sice podobný produkt nazvaný americká hypotéka. Tento druh úvěru ale neslouží pro pořízení bydlení, spíše je tomu naopak. Nemovitost už máte a dáte ji oproti neúčelovému úvěru do zástavy.

Díky ní tak máte možnost si půjčit více peněz na delší dobu. Získané peníze můžete použít na cokoli budete potřebovat. Běžně tak získáte okolo 50 až 60 procent její hodnoty.

Běžná hypotéka se s úrokem pohybuje okolo tří procent, protože získané peníze jsou účelově vynaložené na bydlení. Banka tak má pomyslně větší záruku. Naproti tomu americká hypotéka se s úrokem pohybuje okolo pěti šesti procent, protože jako neúčelový úvěr je i přes zástavu pro banky rizikovější.

Výhody a nevýhody

Půjčíte si vysoké částky – můžete získat až 60% hodnoty nemovitosti
Získáte nízké měsíční splátky – protože si splácení rozložíte až na 20 let
Můžete si půjčit na cokoli – kromě podnikání

Riskujete ztrátu zastavené nemovitosti – v případě, že budete mít problémy se splácením
Půjčka je složitější na vyřízení – protože potřebujete doložit velké množství dokumentů
Vysoké poplatky a úroky – oproti běžné hypotéce