Uvažujete o koupi bytu u moře nebo chaty v Alpách? Hypotéka na nemovitost v zahraničí je pro české kupce reálná varianta -- stačí vědět, kde a jak o ni požádat. V tomto průvodci najdete přehled všech tří způsobů financování, aktuální podmínky českých bank a praktické tipy pro rok 2026.
Hypotéka na nemovitost v zahraničí v roce 2026
Dodržujeme
Dodržujeme Co se v tomto průvodci naučíte
Kompletní průvodce financováním nemovitosti v zahraničí od českých bank včetně aktuálních podmínek a sazeb.
8 kroků5 min ke dokončení
Klasická hypotéka od české banky
Některé české banky poskytují účelovou hypotéku přímo na nákup nemovitosti v zahraničí. V 2026 tuto možnost nabízejí:
- Air Bank -- hypotéka až do 80 % zástavní hodnoty české nemovitosti, sazby od 5,49 % p.a., sjednání a vedení zdarma. Kupní smlouvu lze doložit v češtině, slovenštině, angličtině nebo němčině.
- ČSOB -- Hypotéka bez hranic -- financování až do 90 % hodnoty nemovitosti, podmínky srovnatelné s klasickou hypotékou na českou nemovitost. Nutný běžný účet u ČSOB s příjmem minimálně 60 000 Kč měsíčně.
Podmínka: Ručíte dokončenou nemovitostí na území České republiky. Nemusí být vaše vlastní -- stačí souhlas majitele.
Americká hypotéka
Americká hypotéka je neúčelový úvěr, takže peníze můžete použít na cokoliv -- včetně koupě nemovitosti v zahraničí. Bance nemusíte dokládat účel použití prostředků.
Aktuální podmínky v 2026:
- LTV (poměr úvěru k hodnotě zástavy): maximálně 70 %
- Splatnost: maximálně 20 let (oproti 30 letům u klasické hypotéky)
- Úrokové sazby: vyšší než u účelové hypotéky, v průměru kolem 4,5--5,5 % p.a. (závisí na bance a fixaci)
- Nejnižší sazby u MONETA Money Bank -- od 3,99 % u jednoleté a tříleté fixace
Výhoda: Nabízí ji většina bank (KB, ČSOB, MONETA, Air Bank a další). Nevýhoda: Vyšší sazba a kratší splatnost oproti klasické hypotéce.
Hypotéka přímo v zemi nemovitosti
O úvěr můžete požádat přímo u banky v zemi, kde nemovitost kupujete. Ručíte přímo kupovanou nemovitostí, takže nepotřebujete zajištění v ČR.
Co očekávat:
- Banky cizincům obvykle financují 50--70 % kupní ceny
- Budete potřebovat místní daňové číslo (např. NIE ve Španělsku)
- Nutný překlad dokumentů a často i místní právní zastoupení
- Podmínky se výrazně liší stát od státu
Vhodné pro: investory s vyšším kapitálem, kteří nechtějí zatěžovat českou nemovitost.
Zhodnoťte svou finanční situaci
Spočítejte si, kolik vlastního kapitálu máte k dispozici. Budete potřebovat minimálně 20--30 % z ceny zahraniční nemovitosti plus prostředky na vedlejší náklady. Zkontrolujte si svou bonitu a případné záznamy v registru dlužníků.
Vyberte financování
Rozhodněte se mezi klasickou hypotékou (Air Bank, ČSOB) a americkou hypotékou. Klasická hypotéka má nižší sazbu a delší splatnost, americká nabízí větší flexibilitu. Srovnejte aktuální nabídky hypoték.
Prozkoumejte cílovou zemi
Zjistěte místní podmínky pro nákup nemovitosti cizinci, daňové povinnosti, vedlejší náklady a případná omezení. Najděte si místního právníka a daňového poradce.
Podejte žádost o hypotéku
Připravte si potřebné dokumenty: doklad totožnosti, potvrzení o příjmu, odhad zástavní nemovitosti v ČR a kupní smlouvu zahraniční nemovitosti. U Air Bank a ČSOB proběhne schvalování podobně jako u běžné hypotéky.
Dokončete nákup
Po schválení hypotéky podepište kupní smlouvu, zaplaťte kupní cenu a zajistěte registraci vlastnictví v místním katastru nemovitostí. Nezapomeňte sjednat pojištění nemovitosti.
3 způsoby, jak financovat nemovitost v zahraničí
Čeští kupci mají na výběr ze tří základních variant, jak zafinancovat nákup zahraniční nemovitosti. Každá má jiné podmínky, výhody i omezení.
Přehled bank a podmínek
Následující tabulka shrnuje aktuální nabídku českých bank pro financování nemovitosti v zahraničí:
| Banka | Typ úvěru | Max. LTV | Max. splatnost | Poznámka |
|---|---|---|---|---|
| Air Bank | Klasická hypotéka | 80 % | 30 let | Smlouvu v CZ, SK, EN, DE |
| ČSOB | Hypotéka bez hranic | 90 % | 30 let | Příjem min. 60 000 Kč/měs. |
| MONETA | Americká hypotéka | 70 % | 20 let | Sazby od 3,99 % |
| KB | Americká hypotéka | 70 % | 20 let | Bonus až 4 000 Kč |
| Další banky | Americká hypotéka | 60--70 % | 20 let | Individuální podmínky |
Nejoblíbenější destinace Čechů
Mezi nejžádanější lokality pro nákup nemovitosti v zahraničí v 2026 patří:
- Chorvatsko -- nejdostupnější volba, apartmány 2+kk od cca 4--6 milionů Kč
- Španělsko -- Costa del Sol a Baleáry, ale počítejte s vedlejšími náklady 10--15 % z kupní ceny
- Itálie -- hlavně jadranské pobřeží a Toskánsko
- Rakousko -- oblíbené pro blízkost a kvalitu života, ale přísná regulace pro cizince
- Řecko a Bulharsko -- cenově nejdostupnější
- Albánie -- rostoucí zájem díky nízké cenové hladině
Při výběru destinace zvažte zejména dojezdovou vzdálenost, místní daňové podmínky a případná omezení pro cizince.
Koupě v EU vs. mimo EU
Financování nemovitosti v zahraničí se výrazně liší podle toho, zda kupujete v rámci Evropské unie nebo mimo ni.
Nemovitost v EU
Jako občan EU máte právo kupovat nemovitosti za stejných podmínek jako místní
České banky obvykle nemají problém s financováním nemovitostí v EU
Jednodušší právní rámec díky harmonizaci evropského práva
Platby v EUR zjednodušují převody (pro země eurozóny)
Nemovitost mimo EU
Některé země omezují vlastnictví nemovitostí cizinci (např. Turecko, Thajsko)
České banky jsou opatrnější -- americká hypotéka bývá jedinou možností
Vyšší právní složitost a nutnost místního právního zastoupení
Kurzové riziko u neeurových měn
Na co si dát pozor
Nákup nemovitosti v zahraničí přináší řadu specifik, na která se vyplatí se předem připravit.
Vedlejší náklady. V některých zemích dosahují 10--15 % z kupní ceny (daň z převodu, notářské poplatky, právní služby, registrace). Například ve Španělsku počítejte s 10--13 % navíc.
Kurzové riziko. Pokud splácíte hypotéku v CZK a nemovitost generuje příjem v EUR, kolísání kurzu může ovlivnit vaši návratnost.
Daňové povinnosti. Příjem z pronájmu zahraniční nemovitosti musíte přiznat v ČR. Česko má s většinou zemí smlouvy o zamezení dvojímu zdanění, ale administrativu si musíte ohlídat.
Správa na dálku. Budete potřebovat spolehlivou místní správu nemovitosti, zejména pokud ji plánujete pronajímat. Počítejte s náklady 15--25 % z příjmu z pronájmu.
Jazyková bariéra. Všechny smlouvy a dokumenty musí být přeloženy. U Air Bank můžete doložit kupní smlouvu v angličtině a němčině bez úředního překladu.
Pojištění. Zahraniční nemovitost potřebuje vlastní pojistku -- česká pojištění obvykle kryjí pouze nemovitosti na území ČR.
Výhody a nevýhody
Než se pustíte do financování nemovitosti v zahraničí, zvažte všechna pro a proti.
Diverzifikace investic -- rozložení rizika mezi více trhů a měn
Potenciálně vyšší výnosy -- některé zahraniční trhy nabízejí vyšší zhodnocení než český
Rekreační využití -- vlastní bydlení na dovolené šetří náklady na ubytování
Daňové výhody -- v některých zemích si můžete odečíst úroky z hypotéky
Ochrana proti inflaci -- nemovitosti dlouhodobě udržují hodnotu
Vzdálená správa -- potřebujete spolehlivou místní správu nemovitosti
Jazyková bariéra -- komunikace s úřady, bankami a řemeslníky v cizím jazyce
Vyšší počáteční náklady -- vedlejší poplatky, cestování, právní služby
Regulační rizika -- změny místních zákonů mohou ovlivnit vaše vlastnictví
Praktický postup krok za krokem
Pokud jste se rozhodli financovat nemovitost v zahraničí pomocí české banky, doporučujeme následující postup:
Španělsko jako příklad
Španělsko patří k nejoblíbenějším destinacím Čechů, proto uvádíme konkrétní příklad:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero) -- daňové identifikační číslo, bez něj nemůžete nemovitost koupit
- Vedlejší náklady: 10--15 % z kupní ceny (daň z převodu 6--10 %, notářské poplatky, registrace, právní služby)
- Místní financování: španělské banky financují cizincům obvykle 50--70 % kupní ceny se splatností do 25 let
- Česká varianta: s hypotékou od Air Bank nebo ČSOB můžete získat výhodnější podmínky -- ručíte českou nemovitostí, ale sazba i LTV jsou lepší
Doporučený měsíční příjem pro financování zahraniční nemovitosti by měl přesahovat 100 000 Kč.
Často kladené dotazy
Co je hypotéka na nemovitost v zahraničí?
Hypotéka na nemovitost v zahraničí je úvěr, který umožňuje financovat nákup nemovitosti mimo Českou republiku. V ČR ji nabízejí dvě banky formou klasické hypotéky (Air Bank, ČSOB) nebo ji lze řešit americkou hypotékou, kde peníze použijete na cokoliv.
Které české banky poskytují hypotéku na zahraniční nemovitost?
Klasickou účelovou hypotéku na zahraniční nemovitost v roce 2026 nabízejí Air Bank (LTV do 80 %, sazby od 5,49 %) a ČSOB s produktem Hypotéka bez hranic (LTV do 90 %). Ostatní banky nabízejí americkou hypotéku, kde peníze můžete použít i na zahraniční nemovitost -- například MONETA se sazbami od 3,99 %.
Jaký je rozdíl mezi klasickou a americkou hypotékou na zahraniční nemovitost?
Klasická hypotéka (Air Bank, ČSOB) má nižší úrokovou sazbu a splatnost až 30 let, ale je účelově vázaná na koupi nemovitosti. Americká hypotéka je neúčelový úvěr -- peníze použijete na cokoliv, ale sazba je vyšší a splatnost maximálně 20 let. V obou případech ručíte nemovitostí v ČR.
Jak koupit nemovitost v zahraničí?
Nejprve si zjistěte podmínky pro cizince v cílové zemi a ověřte svou finanční situaci. Poté si vyberte typ financování (klasická hypotéka, americká hypotéka nebo zahraniční úvěr). Připravte dokumenty, podejte žádost a po schválení podepište kupní smlouvu. Počítejte s vedlejšími náklady 10--15 % z kupní ceny a najmete si místního právníka.
Kolik vlastního kapitálu potřebuji na koupi nemovitosti v zahraničí?
Závisí na typu financování. U americké hypotéky potřebujete minimálně 30 % z ceny nemovitosti (LTV do 70 %). U klasické hypotéky od Air Bank stačí 20 % (LTV do 80 %) a u ČSOB Hypotéky bez hranic dokonce jen 10 % (LTV do 90 %). K tomu přičtěte vedlejší náklady -- zejména daně, notářské poplatky a právní služby.
Kde je nejvýhodnější koupit nemovitost v zahraničí?
Mezi nejoblíbenější destinace Čechů patří Chorvatsko (apartmány od 4--6 mil. Kč), Španělsko, Itálie, Rakousko a Řecko. Při výběru zvažte dojezdovou vzdálenost, místní daňové podmínky, ceny nemovitostí a případná omezení pro zahraniční kupce.
Financera diskuze
Máte otázku k tomuto tématu? Zeptejte se komunity.
Buďte první, kdo položí otázku k tomuto tématu.
Porovnat nejlepší nabídky
Bezplatné porovnání vedle sebe