Refinancování hypotéky 2026

V roce 2026 bude muset refinancováním hypotéky projít rekordní počet klientů -- zejména ti, kteří si sjednali tříleté fixace v roce 2023 a pětileté fixace v roce 2021. Aktuální úrokové sazby se pohybují od 3,99 % do 5 % v závislosti na bance, délce fixace a výši úvěru.

Refinancování hypotéky je proces, při kterém převedete svůj stávající hypoteční úvěr k jiné bance, která vám nabídne výhodnější podmínky. Pokud vám právě končí doba fixace, je to ideální příležitost porovnat nabídky na trhu a ušetřit na měsíčních splátkách. V tomto průvodci se dozvíte, kdy refinancovat hypotéku, jak najít nejlevnější refinancování hypotéky a na co si dát pozor.

Refinancování hypotéky je nahrazení vašeho stávajícího hypotečního úvěru novým úvěrem u jiné banky -- zpravidla s nižší úrokovou sazbou a lepšími podmínkami. Stará hypotéka se splatí prostředky z nové hypotéky a vy pokračujete ve splácení u nového poskytovatele.

Refinancování se liší od refixace, při které zůstáváte u stejné banky a pouze si dohodnete novou úrokovou sazbu na další fixační období. Refixace je jednodušší, ale ne vždy nejlevnější -- vaše stávající banka nemusí nabídnout nejlepší sazbu na trhu.

Refinancování bychom mohli přirovnat ke konsolidaci půjček. Zatímco konsolidace slučuje více úvěrů do jednoho, při refinancování pracujete pouze s jedním hypotečním úvěrem.

Refinancování hypotéky se vyplatí především v těchto situacích:

• Končí vám fixační období -- V tomto okamžiku můžete hypotéku splatit a převést k jiné bance bez jakýchkoli poplatků. Je to nejběžnější a nejlevnější cesta k refinancování.
• Jiná banka nabízí výrazně nižší úrok -- Pokud rozdíl v úrokové sazbě činí alespoň 0,3--0,5 procentního bodu, refinancování se obvykle vyplatí i s přihlédnutím k administrativním nákladům.
• Chcete změnit délku splácení -- Refinancováním si můžete dobu splácení prodloužit (nižší splátky) nebo zkrátit (rychlejší splacení).
• Potřebujete navýšit hypotéku -- Některé banky umožňují při refinancování navýšit částku úvěru, například na rekonstrukci.
• Zlepšila se vaše bonita -- Pokud máte nyní vyšší příjem nebo jste splatili jiné závazky, můžete získat výhodnější podmínky.

Refinancování nemusí být vždy výhodné. Zvažte, zda se vám opravdu vyplatí, v těchto případech:

• Rozdíl v sazbách je příliš malý -- Pokud nová banka nabízí sazbu jen o 0,1--0,2 % nižší, úspora nepokryje náklady na přechod (odhad nemovitosti, zápis do katastru).
• Zbývá vám krátká doba splácení -- Čím méně let vám zbývá, tím menší je celková úspora.
• Jste uprostřed fixačního období -- Od září 2024 platí nová pravidla, ale poplatek za předčasné splacení v době fixace může činit až 1 % z předčasně splacené částky (max. 0,25 % za každý zbývající rok fixace).
• Vaše nemovitost ztratila na hodnotě -- Pokud hodnota zástavy klesla, nová banka vám nemusí schválit stejně výhodné podmínky (vyšší LTV = vyšší sazba).

Celý proces refinancování probíhá tak, že nová banka splatí váš původní úvěr a poskytne vám nový s odlišnými podmínkami. Vy si vybíráte, zda přijmete nabídku své stávající banky (refixace), nebo přejdete k jinému poskytovateli (refinancování).

Při refinancování se mění zástavní právo k nemovitosti -- původní banka ho uvolní a nová banka zapíše nové. Tento proces trvá zpravidla 6--8 týdnů od podání žádosti.

Hypotéku můžete refinancovat kdykoliv, tedy i v průběhu fixačního období. Od 1. září 2024 však platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, která stanovuje jasná pravidla pro poplatky:

• Maximální poplatek: 1 % z předčasně splacené částky
• Strop za rok: 0,25 % za každý zbývající rok do konce fixace
• Bezplatné výjimky: Splacení do 3 měsíců od oznámení nové sazby, jednou ročně až 25 % jistiny k výročí smlouvy, při prodeji nemovitosti po 24 měsících, nebo v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci či invalidity
• Pohyblivá sazba: U hypoték s pohyblivou sazbou je mimořádná splátka vždy zdarma

Při refinancování na konci fixačního období (v tzv. přechodném období) žádné poplatky za předčasné splacení neplatíte.

Refinancování hypotéky na konci fixačního období je u většiny bank zcela zdarma -- neplatíte žádné poplatky za předčasné splacení. Jediné náklady, se kterými musíte počítat, jsou:

• Odhad nemovitosti: 3 000--6 000 Kč (některé banky ho hradí za vás)
• Zápis zástavního práva do katastru: 2 000 Kč (kolek)
• Výmaz starého zástavního práva: 2 000 Kč (kolek)
• Zpracování hypotéky u nové banky: Většinou zdarma
• Vedení úvěrového účtu: 0--300 Kč měsíčně

Celkové náklady na refinancování se tak pohybují kolem 4 000--10 000 Kč, což se při úspoře na úrocích vrátí během prvních měsíců.

Přehled klíčových parametrů nejdůležitějších poskytovatelů refinancování hypoték na českém trhu. Sazby se mohou lišit podle výše úvěru, LTV a splnění podmínek banky. Pro přesný výpočet úspory doporučujeme použít kalkulačku refinancování hypotéky přímo na stránkách vybrané banky.

Představte si, že máte hypotéku se zbývající jistinou 3 000 000 Kč a zbývající dobou splácení 20 let. Vaše stávající banka vám nabízí refixaci na 5,2 %, zatímco jiná banka nabízí refinancování na 4,29 %.

• Splátka u stávající banky (5,2 %): přibližně 20 100 Kč měsíčně
• Splátka u nové banky (4,29 %): přibližně 18 700 Kč měsíčně
• Měsíční úspora: cca 1 400 Kč
• Roční úspora: cca 16 800 Kč
• Celková úspora za 5 let fixace: cca 84 000 Kč

I po odečtení nákladů na přechod (cca 8 000 Kč) ušetříte za pět let přes 76 000 Kč.