Získání vlastního domova je snem mnoha, ale pro živnostníky to může být výzva, kterou je třeba zvládnout s jistou dávkou flexibility a kreativity. Výhody nezávislosti, kontroly a stability, které vlastnictví nemovitosti přináší, jsou pro živnostníky nenahraditelné.
Ale jak tohoto cíle dosáhnout v prostředí nepravidelného příjmu a komplexnějšího finančního záznamu? V tomto článku se budeme věnovat právě hypotéce pro OSVČ, představíme specifické výzvy, kterým čelí živnostníci, a poskytneme rady, jak je úspěšně překonat.
Výběr Financera.cz
- ČSOB – banka zaměřená na podnikatele, je skvělou volbou zejména v případě, že podnikáte méně než rok.
- mBank – výborná volba zejména v případě, že potřebujete méně než 50 %, v takové situaci vám stačí doložit „Potvrzení o příjmech“.
- Raiffeisenbank – u této banky máte možnost dělit příjem skutečným počtem měsíců během kterých jste podnikali.
Hodnocení příjmu a schopnosti splácet u OSVČ
Získání hypotéky může být pro živnostníky komplikované, a to zejména v oblasti hodnocení jejich příjmu a schopnosti splácet. Právě tyto faktory ovšem tvoří základní kámen úspěšné hypotéky. Jak tedy hypoteční instituce hodnotí příjem a schopnost splácet u živnostníků?
Prvním krokem k úspěšnému získání hypotéky je prokázání dostatečného příjmu. Živnostníci často mají nestandardní příjmové modely, které se liší od běžných zaměstnaneckých plateb. Proto je důležité jasně prezentovat své příjmy a zajistit, aby byly pro hypoteční instituci transparentní a ověřitelné.
Živnostníci bance dokládají svůj příjem prostřednictvím daňového přiznání. A zde nastává problém, protože živnostníci častokrát hledají způsoby, jak v daňovém přiznání své zisky snížit, například prostřednictvím výdajového paušálu.*
V očích banky to ovšem znamená především nižší bonitu, což vám v konečném důsledku může pohoršit.
*Uplatňování výdajového paušálu ale automaticky neznamená, že vám banka hypoteční úvěr neposkytne. Stále přibývají poskytovatelé, kteří uznávají i výdajové paušály. Většina z nich přitom zvýhodňuje i takzvaná svobodná povolání, jako například lékaře, IT specialisty nebo právníky.
Hypotéka pro OSVČ: Příjmy ze základu daně
Při schvalování hypotečního úvěru u OSVČ používají banky jedno nebo dvě poslední daňová přiznání. Pro banky je z hlediska daňového přiznání důležitý dílčí základ daně (řádek 37 při příjmu z podnikání).
V tomto případě je nejlepším řešením vyhledat služby hypotečního poradce, případně online portálu jako je Hyponamíru.
Využitím služeb poradce si zjednodušíte cestu k hypotéce. Bude mít reálný přehled o vaší finanční situaci a nejlépe pořadí, jakou formu výdajů zvolit, aby banka vaši žádost schválila.
Hypotéka pro OSVČ: Příjmy z obratu
Při žádosti o hypotéku pro OSVČ můžete zvolit i uznání příjmů podle svého ročního obratu. Banka tak z vašeho obratu vezme v úvahu určitou část, kterou započte jako váš čistý roční příjem.
Jedná se o určité procento z obratu, přičemž se jeho výše liší v závislosti od poskytovatele. Takové uznání příjmů navíc poskytují pouze některé banky.
Tento typ žádosti je výhodný především pro podnikatele, kteří mají vysoké příjmy, ale také náklady. Ti mohou tak dosáhnout na vyšší hypoteční úvěr než při žádosti na základě příjmů ze základu daně.
Při hodnocení příjmu a schopnosti splácet jsou klíčové i další faktory, jako například dlouholetá stabilita vaší živnosti, vaše finanční historie a schopnost řídit své finance. Je důležité včas komunikovat se svým hypotečním poradcem a jasně prezentovat všechny relevantní informace.
Schvalování hypotéky pro živnostníky
Proces schvalování hypotéky pro živnostníky se v podstatě moc neliší od klasické hypotéky pro zaměstnance. Největší rozdíl je ve výše zmíněném dokladování a posuzování příjmů.
Doklady o příjmu a podnikání. Banky budou vyžadovat doklady o vašich příjmech a podnikatelské činnosti. Mohou to být daňová přiznání, výpisy z účtů a jiné dokumenty, které potvrzují vaše příjmy a finanční stabilitu.
Analýza příjmu. Banky se zaměří na vaše průměrné měsíční příjmy a jejich stabilitu. Stabilní a spolehlivý příjem zvyšuje vaše šance ke schválení.
Úvěrová historie. Vaše úvěrová historie bude také důležitým faktorem. Banky se podívají na vaše úvěrové skóre a historii splácení dluhů. Vysoké úvěrové skóre může ovlivnit lepší úrokovou sazbu a celkové podmínky.
Závazky a dluhy. Banky zohledňují i vaše stávající dluhy a závazky. Vliv na schválení může mít poměr vašich měsíčních splátek k příjmu. Nižší závazky mohou zvýšit vaši schopnost splácet hypotéku.
Vklad a zajištění. Vklad může mít významný vliv na schválení hypotéky. Banky obvykle požadují určitý podíl vlastních zdrojů na kupní cenu nemovitosti. Zároveň mohou vyžadovat zajištění, jako je ručení jinými nemovitostmi nebo majetkem.
Nejčastější příčiny zamítnutí žádosti
Hledání příčin, proč není možné získat hypotéku, je často obtížným úkolem. Možná si myslíte, že vaše příjmy jsou dostačující, přesto se vám nedaří uspět ve vyjednávání s bankou. Jaké jsou nejběžnější faktory, které mohou stát za neúspěchem vaší žádosti o hypotéku pro podnikatele?
Váš daňový základ může být příliš nízký, pokud využíváte výdajový paušál místo reálných nákladů. I když tímto způsobem ušetříte na daních, také snižujete své šance na schválení úvěru. Banka si tak není jistá, že budete schopni pravidelně splácet.
Nemít dostatečné úspory může být také překážkou. Banky poskytují podnikatelům hypotéky s maximálně 90 % odhadované hodnoty nemovitosti.
To znamená, že pokud nemáte dostatečnou hotovost nebo žádnou jinou nemovitost, kterou byste mohli zastavit, úvěr na vlastní bydlení vám může být odepřen.
Důležitou roli může hrát i vaše úvěrová historie. V případě, že máte záznam v registru dlužníků, může vám to ztížit, případně zcela zabránit získání hypotečního úvěru.
Než požádáte o hypotéku pro OSVČ
Jak jsme již zmínili, získání hypotéky pokud jste živnostník je náročné, ale není nemožné. Správná příprava a prozíravost mohou vést k úspěšnému schválení vaší žádosti o hypotéku.
Pri žiadosti o hypotéku ako živnostník je kľúčové mať dobre pripravenú dokumentáciu a preukázať finančnú spoľahlivosť. V tomto vám může výrazně pomoci konzultace s odborníkem, která vám v konečném důsledku ušetří čas a zvýší vaše šance na úspěch.
Daňové přiznání za předchozí rok nebo dva
Potvrzení o podání daňového přiznání na finanční úřad
Potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu
Doklad o zaplacení daně z příjmů nebo o vrácení přeplatku daně z příjmů
V některých případech i výpisy z účtu
Potrebné doklady k hypotéce pro OSVČ
Obecně se banky zajímají také o to, kdy začal zájemce o hypotéku podnikat, v jakém oboru podniká, jeho roční obrat, čisté měsíční příjmy, případně úspory, které má k dispozici.
Vaše šance na úspěšné získání té nejlepší hypotéky pro OSVČ vám může pomoci zvýšit i některý z následujících kroků:
Kroky
Plánujte dopředu
Pokud plánujete žádat o hypoteční úvěr, je důležité plánovat rok nebo dva dopředu. Získáte tak možnost upravit si daňové přiznání do takové podoby, abyste na základě vašich příjmů hypoteční úvěr získali. Nevýhodou je, že zaplatíte vyšší daň a pojistné odvody.
Získejte spolužadatele
Vaše šance na získání hypotečního úvěru, vám může pomoci dosáhnout i spolužadatel. Navíc v případě, že spolužadatel s vámi žije v jedné domácnosti, banky vaše příjmy sečte a vy budete mít možnost dosáhnout na vyšší hypotéku.
Vyzkoušejte úvěr bez prokazování příjmů
Jednou z možností je také vybrat si takový úvěr, u kterého nemusíte prokazovat své příjmy. V takových případech stačí vaše čestné prohlášení, že takové příjmy opravdu máte, a že daný úvěr zvládnete splácet.
Nemusíte tak více zasahovat do vašeho daňového přiznání. Na druhou stranu vás banka bude vnímat jako rizikového klienta, a tomu bude odpovídat i vyšší úroková sazba než u běžných hypoték.
Jak si vybrat nejlepší hypotéku pro OSVČ?
Výběr správné hypotéky je důležitým krokem, ať už jste podnikatel nebo ne. Na Financera.cz jsme pro vás shrnuli na co se zaměřit při hledání té nejlepší hypotéky pro OSVČ.
Zkoumejte více bank. Nespokojte se s první nabídkou, kterou dostanete. Porovnávání hypotečních nabídek od různých bank vám umožní získat lepší představu o dostupných možnostech. Zkoumejte nejen úrokové sazby, ale také další poplatky a podmínky.
Typ hypotéky. Rozhodněte se, jaký typ hypotéky je pro vás nejvhodnější. Fixní úroková sazba poskytuje stabilitu měsíčních plateb, zatímco variabilní úroková sazba může být výhodná v období nízkých úrokových sazeb.
Předčasné splacení a další podmínky. Zkuste získat co nejvíce informací o podmínkách hypotéky. Zjistěte, zda můžete předčasně splácet úvěr, jaké jsou poplatky za předčasné splacení a jaké další podmínky platí.
Konzultace s odborníkem. Hypoteční poradce s bohatými zkušenostmi s živnostníky vám může poskytnout cenné rady a pomoci vám najít nejlepší nabídku. Odborník zná aktuální trendy a podmínky na trhu.
Nabídka hypoték pro živnostníky je na českém trhu poměrně pestrá. Vybrat si z této nabídky tak nemusí být tak snadné. Ne vždy je nejlepší zvolit hypotéku s nejnižší hypoteční sazbou.
| Banka | Jak dlouho je třeba podnikat | Započtení příjmu | Výhody / nevýhody |
|---|---|---|---|
| Moneta Money Bank | Minimálně 1 zdaňovací období ale standardně až 2 roky | Podle daňového přiznání / obratu | Cizinec pocházející mimo EU musí podnikat nejméně 5 let. |
| Česká spořitelna | Standardně 2 roky | Podle daňového přiznání / obratu | – |
| ČSOB | Minimálně 6 měsíců v daném roce ale standardně až 2 roky | Podle daňového přiznání | V některých individuálních případech může klient podnikat i méně než 1 rok. |
| Equa bank | 1 rok | Podle daňového přiznání / obratu | Přirážka k sazbě u OSVČ až 0,5% za podnikání. |
| Komerční banka | 1 rok | Podle daňového přiznání | – |
| mBank | 1 rok nepřetržitě | Podle daňového přiznání | V případě LTV do 50 % stačí doložit pouze „Prohlášení o příjmech“. |
| Raiffeisenbank | 1 rok nepřetržitě | Podle daňového přiznání | Je povoleno dělit příjem skutečným počtem měsíců, ve kterých klient podnikal, tedy ne nutně 12ti. |
| UniCredit Bank | 1 rok | Podle daňového přiznání / obratu | Individuální posouzení odd. Risku při příjmu dle obratu. |
Důležité jsou i jiné faktory jako například rozličné poplatky, povinná pojištění a podobně. Liší se mezi sebou i v tom, jakou výši příjmů vám uznají a zda vás jako podnikatele budou považovat za rizikového klienta.
