Investiční hypotéka: Průvodce pro investory v roce 2026

Investování do nemovitostí může být skvělým způsobem, jak dosáhnout dlouhodobého pasivního příjmu. Jedním z nejoblíbenějších způsobů, jak zajistit investici do nemovitostí, je investiční hypotéka.

V tomto článku se dozvíte, jak funguje investiční hypotéka, jaké jsou její výhody a nevýhody, aktuální úrokové sazby a nová pravidla ČNB platná od dubna 2026. Podíváme se také na to, zda se hypotéka na investiční nemovitost stále vyplatí.

Srovnání hypoték

Investiční hypotéka – výhody a nevýhody

Výhody investiční hypotéky

Nevýhody investiční hypotéky

Co je investiční hypotéka?

Hypoteční úvěr je pro většinu lidí značný finanční závazek. Je to pochopitelné, pokud si představíte, že se zavážete bance splácet měsíčně ne-tak-úplně nejmenší částku, a to po dobu 20 nebo 30 let.

Ale zkusili jste se zamyslet nad hypotékou jako nad investiční příležitostí? Ceny nemovitostí v posledních letech rostou, což nabízí možnost zhodnotit své peníze prostřednictvím investiční nemovitosti.

Co ale v případě, že nemáte dostatek finančních prostředků ke koupi investiční nemovitosti? V takovém případě můžete zvážit dofinancování koupi prostřednictvím hypotečního úvěru – tedy investiční hypotéky.

Co je investiční nemovitost?

Investiční nemovitost je nemovitost, která je koupena za účelem uložení a zhodnocení finančních prostředků. Není tedy určena k bydlení svých majitelů, ale ve většině případů k pronájmu.

Investiční hypotéka (neboli hypotéka na investiční byt) se od běžné hypotéky na bydlení liší především tím, že banka ji posuzuje přísněji. Úrokové sazby bývají vyšší a od dubna 2026 platí nová omezení ze strany ČNB.

Při výběru investiční nemovitosti platí rozdílná pravidla oproti výběru bydlení pro vlastní potřeby. V první řadě se musíte zamyslet nad tím, kdo nejčastěji hledá nemovitost k pronájmu. Jsou to většinou mladí lidé nebo profesionálové, pro které nemá smysl kupovat si vlastní nemovitost.

Faktory, kterými byste se při výběru investiční nemovitosti měli řídit:

Co se týče lokality, obecně platí, že se lépe pronajímají byty ve větších městech, kde je více pracovních příležitostí a vysoké školy (Praha, Brno, Ostrava, Plzeň).

V takových městech je ideální vlastnit jednopokojový nebo dvoupokojový byt, který můžete pronajímat například mladému páru nebo studentům.

V případě, že se chystáte dofinancovat investiční nemovitost hypotečním úvěrem, měsíční příjem z nájemného by vám ideálně měl pokrýt minimálně splátku hypotéky a veškeré náklady spojené s provozem bytu (fond oprav, pojištění, daň z příjmu).

Nová pravidla ČNB od dubna 2026

Od 1. dubna 2026 vstoupila v platnost nová doporučení ČNB, která výrazně zpřísňují podmínky pro investiční hypotéky (také známé jako hypotéka na pronájem). Tato pravidla se týkají pořízení třetí a další nemovitosti nebo nemovitosti kupované od počátku za účelem pronájmu.

Hlavní změny:

Pro hypotéky na vlastní bydlení se nic nemění – limit LTV zůstává 80 % (90 % pro žadatele do 36 let).

Podmínky pro získání investiční hypotéky

Posuzování žádosti o investiční hypotéku je velmi individuální záležitost. Banky si však ve většině případů stanovují následující kritéria:

Měli byste splňovat, stejně jako u běžné hypotéky, především pravidelný a prokazatelný příjem. Banky přepočítávají, zda vám po odečtení všech nákladů zbude dostatečně mnoho peněz na splátku.

Nezapomínejte, že hypotéka na pronájem je v první řadě dluh. Vysoká splátka může v případě nečekaných životních okolností ohrozit vaše osobní finance a rodinný rozpočet.

Základní pravidlo je zvažovat koupi takové nemovitosti, jejíž výdaje vás finančně nezruinují ani v případě, že byt bude několik měsíců neobsazený.

Úrokové sazby hypoték 2026

Úrokové sazby hypoték v ČR se v květnu 2026 pohybují nad 4,5 %. Průměrná nabídková sazba hypotek dosáhla 5,19 %. Investiční hypotéky jsou však dražší, banky si účtují přirážku typicky 0,3–1,0 procentního bodu oproti sazbám na vlastní bydlení.

Nejnižší sazba na trhu je 4,28 % (Fio banka). Pro investiční účely se reálné sazby pohybují kolem 5,0–6,0 % v závislosti na LTV, fixaci a bance.

Základní sazba ČNB zůstává na úrovni 3,5 % a analytici neočekávají její změnu do konce roku 2026. Hypoteční sazby se po dubnovm zdrážení ustabilizovaly nad 5 %. Výraznější pokles pod 4,5 % se neočekává, spíše stagnace nebo mírný růst v závislosti na geopolitické situaci a vývoji mezibankovních sazeb.

Investiční hypotéka – na co si dát pozor

Koupě investiční nemovitosti je značná finanční investice, proto je důležité být obezřetný a pečlivě zvážit všechny faktory. Při nákupu investiční nemovitosti byste měli být obzvláště opatrní v těchto oblastech:

Alternativy k investiční hypotéce

Současná situace na trhu je pro investory do nemovitostí náročnější než v předchozích letech. Zpřísnění podmínek ze strany ČNB od dubna 2026 znamená vyšší nároky na vlastní kapitál.

Pokud nemáte dostatečné úspory na vlastní zdroje, existují i alternativní způsoby, jak investovat do nemovitostí. Jedním z nich je kolektivní investování prostřednictvím realitních platforem, které umožňují investovat i menší částky.

Hlavní výhody alternativních způsobů investování do nemovitostí:

Vyplatí se investiční hypotéka v roce 2026?

Investiční hypotéka může být vhodným způsobem investování pro ty, kdo mají dostatek vlastních zdrojů (minimálně 30 % hodnoty nemovitosti) a stabilní příjem. S novými pravidly ČNB je důležité pečlivě propočítat návratnost investice. Před rozhodnutím doporučujeme využít kalkulačku investiční hypotéky na stránkách vaší banky, abyste získali přesný přehled o splátkách.

Před rozhodnutím doporučujeme: