Dodržujeme Vše o investiční hypotéce – podmínky bank, aktuální sazby a nová pravidla ČNB od dubna 2026.
Investování do nemovitostí může být skvělým způsobem, jak dosáhnout dlouhodobého pasivního příjmu. Jedním z nejoblíbenějších způsobů, jak zajistit investici do nemovitostí, je investiční hypotéka.
V tomto článku se dozvíte, jak funguje investiční hypotéka, jaké jsou její výhody a nevýhody, aktuální úrokové sazby a nová pravidla ČNB platná od dubna 2026. Podíváme se také na to, zda se hypotéka na investiční nemovitost stále vyplatí.
Financování nemovitosti bez potřeby celé kupní ceny v hotovosti
Možnost vysoké dlouhodobé návratnosti díky růstu cen nemovitostí
Příležitost získat pravidelný pasivní příjem z pronájmu
Diverzifikace investičního portfolia
Riziko neplacení nájemného nebo neobsazenosti nemovitosti
Vyšší úrokové sazby než u hypoték na vlastní bydlení
Od dubna 2026 přísnější pravidla ČNB – nutnost 30 % vlastních zdrojů (LTV 70 %)
Odpovědnost za údržbu a správu nemovitosti
Riziko poklesu cen nemovitostí v období ekonomické recese
Hypoteční úvěr je pro většinu lidí značný finanční závazek. Je to pochopitelné, pokud si představíte, že se zavážete bance splácet měsíčně ne-tak-úplně nejmenší částku, a to po dobu 20 nebo 30 let.
Ale zkusili jste se zamyslet nad hypotékou jako nad investiční příležitostí? Ceny nemovitostí v posledních letech rostou, což nabízí možnost zhodnotit své peníze prostřednictvím investiční nemovitosti.
Co ale v případě, že nemáte dostatek finančních prostředků ke koupi investiční nemovitosti? V takovém případě můžete zvážit dofinancování koupi prostřednictvím hypotečního úvěru – tedy investiční hypotéky.
Investiční nemovitost je nemovitost, která je koupena za účelem uložení a zhodnocení finančních prostředků. Není tedy určena k bydlení svých majitelů, ale ve většině případů k pronájmu.
Investiční hypotéka (neboli hypotéka na investiční byt) se od běžné hypotéky na bydlení liší především tím, že banka ji posuzuje přísněji. Úrokové sazby bývají vyšší a od dubna 2026 platí nová omezení ze strany ČNB.
Investiční byt k pronájmu
Investiční bytový dům k pronájmu jednotek
Investiční rodinný dům k pronájmu
Komerční objekt k pronájmu
Rekreační chata k pronájmu
Stavba nebo rekonstrukce nemovitosti a jejich pronajímání
Při výběru investiční nemovitosti platí rozdílná pravidla oproti výběru bydlení pro vlastní potřeby. V první řadě se musíte zamyslet nad tím, kdo nejčastěji hledá nemovitost k pronájmu. Jsou to většinou mladí lidé nebo profesionálové, pro které nemá smysl kupovat si vlastní nemovitost.
Faktory, kterými byste se při výběru investiční nemovitosti měli řídit:
Lokalita – blízkost MHD, služeb a pracovních příležitostí
Velikost bytu – 1+kk nebo 2+kk se pronajímají nejsnáze
Cena – poměr kupní ceny a očekávaného nájemného
Financování – dostupnost hypotéky a výše vlastních zdrojů
Co se týče lokality, obecně platí, že se lépe pronajímají byty ve větších městech, kde je více pracovních příležitostí a vysoké školy (Praha, Brno, Ostrava, Plzeň).
V takových městech je ideální vlastnit jednopokojový nebo dvoupokojový byt, který můžete pronajímat například mladému páru nebo studentům.
V případě, že se chystáte dofinancovat investiční nemovitost hypotečním úvěrem, měsíční příjem z nájemného by vám ideálně měl pokrýt minimálně splátku hypotéky a veškeré náklady spojené s provozem bytu (fond oprav, pojištění, daň z příjmu).
Od 1. dubna 2026 vstoupila v platnost nová doporučení ČNB, která výrazně zpřísňují podmínky pro investiční hypotéky. Tato pravidla se týkají pořízení třetí a další nemovitosti nebo nemovitosti kupované od počátku za účelem pronájmu.
Hlavní změny:
Pro hypotéky na vlastní bydlení se nic nemění – limit LTV zůstává 80 % (90 % pro žadatele do 36 let).
Najděte tu nejlepší půjčku během několika minut díky našemu přehlednému a pravidelně aktualizovanému srovnání půjček, které vám usnadní výběr.
Srovnaní půjčekPosuzování žádosti o investiční hypotéku je velmi individuální záležitost. Banky si však ve většině případů stanovují následující kritéria:
Věk od 18 do 65 let (v době splacení max. 70 let)
České občanství nebo trvalý pobyt v ČR
Prokazatelný a dostatečný příjem
Dostatečná bonita klienta
Čistý záznam v registrech dlužníků
Minimálně 30 % vlastních zdrojů (od dubna 2026)
Celkové zadlužení nepřekračující DTI 7
Měli byste splňovat, stejně jako u běžné hypotéky, především pravidelný a prokazatelný příjem. Banky přepočítávají, zda vám po odečtení všech nákladů zbude dostatečně mnoho peněz na splátku.
Nezapomínejte, že hypotéka na pronájem je v první řadě dluh. Vysoká splátka může v případě nečekaných životních okolností ohrozit vaše osobní finance a rodinný rozpočet.
Základní pravidlo je zvažovat koupi takové nemovitosti, jejíž výdaje vás finančně nezruinují ani v případě, že byt bude několik měsíců neobsazený.
Úrokové sazby hypoték v ČR od roku 2023 postupně klesají. Průměrná sazba nových hypoték v únoru 2026 dosáhla 4,46 %. Investiční hypotéky jsou však dražší – banky si účtují přirážku typicky 0,3–1,0 procentního bodu oproti sazbám na vlastní bydlení.
Nejnižší sazba na trhu v únoru 2026 byla 3,99 % (Moneta Money Bank, fixace 3 roky). Pro investiční účely se reálné sazby pohybují kolem 4,5–5,5 % v závislosti na LTV, fixaci a bance.
| Banka | Sazba (fixace 3 roky) | Sazba (fixace 5 let) |
|---|---|---|
| Moneta Money Bank | 3,99 % | 4,29 % |
| Fio banka | 4,18 % | 4,18 % |
| UniCredit Bank | 4,29 % | – |
| Raiffeisenbank | 4,34 % | 4,49 % |
| Air Bank | 4,49 % | 4,49 % |
| Komerční banka | 4,59 % | 4,99 % |
| Česká spořitelna | 4,59 % | 4,79 % |
| ČSOB | 4,79 % | 4,99 % |
| mBank | 4,79 % | 5,09 % |
Analytici předpokládají, že se hypoteční sazby budou po většinu roku 2026 pohybovat v pásmu 4,5 až 5 % pro standardní hypotéky. Výraznější pokles pod 4 % se neočekává, spíše stagnace nebo mírný růst v závislosti na vývoji mezibankovních sazeb.
Koupě investiční nemovitosti je značná finanční investice, proto je důležité být obezřetný a pečlivě zvážit všechny faktory. Při nákupu investiční nemovitosti byste měli být obzvláště opatrní v těchto oblastech:
Umístění. Poloha nemovitosti je jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících její hodnotu a pronajímatelnost. Investujte do nemovitosti v lokalitě s dobrou dostupností MHD a základních služeb.
Stav nemovitosti. Zjistěte, v jakém stavu se nemovitost nachází. Pokud je ve špatném stavu, budete muset investovat další peníze do rekonstrukce – započítejte tyto náklady do kalkulace návratnosti.
Cílová skupina nájemníků. Zvažte, pro koho bude nemovitost atraktivní – studenti, mladé páry, profesionálové. To ovlivní jak lokalitu, tak velikost a vybavení bytu.
Potenciál růstu hodnoty. Zahrňte do průzkumu plány rozvoje dané oblasti – nová stanice metra, obchodní centrum nebo průmyslová zóna mohou výrazně ovlivnit cenu.
Finanční stabilita. S novými pravidly ČNB potřebujete minimálně 30 % z vlastních zdrojů. Ujistěte se, že zvládnete splátky i v období bez nájemníka.
Právní prověření. Zkontrolujte všechny právní dokumenty – list vlastnictví, případná věcná břemena, předkupní práva. Zvažte konzultaci s advokátem.
Celková návratnost. Spočítejte si čistý výnos po odečtení všech nákladů: splátka hypotéky, fond oprav, pojištění, daň z příjmu (15 %), případné opravy. Hrubý výnos z pronájmu by měl být alespoň 4–5 %.
Dlouhodobý plán. Rozhodněte se, zda chcete nemovitost držet dlouhodobě pro pasivní příjem, nebo zhodnotit a prodat. To ovlivní volbu lokality a typu nemovitosti.
Současná situace na trhu je pro investory do nemovitostí náročnější než v předchozích letech. Zpřísnění podmínek ze strany ČNB od dubna 2026 znamená vyšší nároky na vlastní kapitál.
Pokud nemáte dostatečné úspory na vlastní zdroje, existují i alternativní způsoby, jak investovat do nemovitostí. Jedním z nich je kolektivní investování prostřednictvím realitních platforem, které umožňují investovat i menší částky.
Hlavní výhody alternativních způsobů investování do nemovitostí:
Značná diverzifikace investičního portfolia
Nižší vstupní náklady než přímý nákup nemovitosti
Vyšší likvidita ve srovnání s vlastnictvím nemovitosti
Nižší míra rizika díky rozložení do více projektů
Přístup k nemovitostem v zahraničí
Investiční hypotéka může být vhodným způsobem investování pro ty, kdo mají dostatek vlastních zdrojů (minimálně 30 % hodnoty nemovitosti) a stabilní příjem. S novými pravidly ČNB je důležité pečlivě propočítat návratnost investice.
Před rozhodnutím doporučujeme:
Co je to investiční hypotéka?
Investiční hypotéka je hypoteční úvěr určený k financování nemovitosti, kterou nekupujete pro vlastní bydlení, ale za účelem investice – nejčastěji pronájmu. Od dubna 2026 platí přísnější pravidla ČNB: maximální LTV 70 % (potřebujete 30 % vlastních zdrojů) a limit DTI 7.
Kdy se vyplatí koupit investiční byt?Koupě investičního bytu se vyplatí, pokud čistý výnos z pronájmu (po odečtení splátky hypotéky, fondu oprav, pojištění a daně) je kladný a nemovitost má potenciál růstu hodnoty. Ideální je kupovat v době nižších úrokových sazeb a v lokalitách s vysokou poptávkou po nájemním bydlení (univerzitní města, Praha, Brno).
Kam investovat do nemovitostí v ČR?Nejatraktivnější lokality pro investiční nemovitosti v ČR jsou:
Důležité je sledovat poměr kupní ceny a dosažitelného nájemného (hrubý výnos ideálně 4–5 %).
Jak financovat investiční nemovitost?Investiční nemovitost lze financovat hypotečním úvěrem (investiční hypotéka), vlastními prostředky nebo kombinací obojího. Od dubna 2026 vyžaduje ČNB minimálně 30 % vlastních zdrojů (LTV 70 %). Alternativou je americká hypotéka nebo kolektivní investování přes realitní platformy.
Na co si dát pozor při koupi investičního bytu?Při koupi investičního bytu si dávejte pozor na: lokalitu a skutečnou poptávku po pronájmu, technický stav nemovitosti (skryté vady), právní čistotu (věcná břemena, exekuce), reálnou výši dosažitelného nájemného a celkovou návratnost investice po odečtení všech nákladů (splátka, fond oprav, daň 15 %, pojištění, opravy).
Kdo nabízí hypotéku na 35 let?V ČR nabízí hypotéku se splatností až 30 let většina bank (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank). Splatnost 35 let není v ČR standardní – maximální doba splatnosti je u většiny bank 30 let, přičemž podmínkou je, aby věk žadatele v době splacení nepřekročil 70 let.
Máte otázku k tomuto tématu? Zeptejte se komunity.
Buďte první, kdo položí otázku k tomuto tématu.
Porovnání finančních produktů zabere minuty, ale může vám ušetřit tisíce.
Porovnat produkty