Jak investovat do nemovitostí v 2026

Závisí na typu investice, který si vyberete. Pro přímou koupi bytu s financováním hypotékou potřebujete minimálně 300 000–500 000 Kč na vlastní vklad, což představuje 10 % z ceny nemovitosti. K tomu musíte přičíst rezervu na vedlejší náklady – provizi realitní kanceláře 3–6 % z ceny plus DPH, notářské poplatky, daně a první opravy. V Praze počítejte s celkovou investicí 2–4 miliony korun, v regionálních městech 1–2 miliony korun.

Pokud nemáte takový kapitál, existují dostupnější alternativy. Nemovitostní fondy umožňují začít investovat již od 100 Kč měsíčně do diverzifikovaného portfolia s výnosem 6–7 % ročně. Crowdfundingové platformy jako Investown nebo Upvest vyžadují vstupní kapitál od pouhých 500 Kč a nabízejí výnosy 4–9 %. Tyto možnosti jsou ideální pro začátečníky, kteří chtějí nejprve získat zkušenosti bez vysokého kapitálového rizika.

Výnos z pronájmu se výrazně liší podle lokality a typu nemovitosti. V Praze můžete realisticky očekávat čisté ROI 3–3,7 % ročně, v Brně hrubý výnos 4–6 %, v Ostravě až 9 % a v dalších regionálních městech 5–7 %. Malometrážní byty jako garsonky a 1+kk nabízejí výrazně vyšší výnos na metr čtvereční než velké byty.

Pozor, toto jsou výnosy, u kterých musíte zohlednit provozní náklady – údržba a opravy, správa nemovitosti, pojištění, daň z nemovitostí a daň z příjmu. Tyto náklady obvykle sníží čistý výnos o 1–2 procentní body. Nezapomeňte také na období bez nájemníka. K výnosu z nájmu přidejte dlouhodobé zhodnocení nemovitosti – ceny bytů v ČR rostou meziročně o 5–10 %, což celkový výnos výrazně zvyšuje.

Existuje několik způsobů, jak začít investovat do nemovitostí i s omezeným kapitálem. Nemovitostní fondy jsou nejdostupnější varianta – můžete investovat již od 100 Kč měsíčně do profesionálně spravovaného portfolia nemovitostí s výnosem 6–7 % ročně bez starostí o správu a údržbu.

Crowdfundingové platformy představují další možnost. Investown, Upvest nebo Ronda Invest umožňují investice od 500 Kč do konkrétních realitních projektů s očekávaným výnosem 4–9 %. Můžete si vybrat projekty podle lokality, typu nemovitosti a rizikového profilu. Výhodou je diverzifikace – můžete rozdělit kapitál mezi více projektů a snížit tak riziko.

Spoluvlastnictví nemovitosti s rodinou nebo přáteli vám umožní koupit lepší nemovitost, než byste si mohli dovolit sami. Vyžaduje to však důvěru a jasně sepsanou smlouvu o spoluvlastnictví. Další možností je koupě menší nemovitosti v dostupnější lokalitě – například v Ústeckém kraji, kde jsou ceny výrazně nižší než v Praze, a financování hypotékou s nízkým vlastním vkladem.

Ano, investice do nemovitostí se může vyplatit i při současných průměrných sazbách kolem 5,19 %, pokud správně vyberete nemovitost a lokalitu. Klíčové je, aby celkový výnos (nájem + růst hodnoty) převýšil náklady na financování. V dlouhodobém horizontu 10 a více let nemovitosti v České republice rostou o 5–10 % ročně, což výrazně převyšuje náklady na financování.

Současné úrokové sazby v květnu 2026 zůstávají od léta 2022 kvůli geopolitickému napětí a růstu úrokových swapů. V letech 2008–2010 byly sazby běžně nad 6 %, přesto investoři dosahovali dobrých výnosů. Sazby se mohou v budoucnu opět snížit, což umožní výhodné refinancování.

Důležité je nedívat se pouze na výnos z nájmu, ale na celkový výnos včetně zhodnocení nemovitosti. I když čistý příjem z nájmu pokryje jen část splátek hypotéky, růst hodnoty nemovitosti o 5–10 % ročně vytváří značné bohatství v dlouhodobém horizontu. Navíc část splátek hypotéky snižuje váš dluh a zvyšuje vlastní kapitál v nemovitosti.

Při investování do nemovitostí se setkáte s několika typy daní. Daň z příjmu z pronájmu je nejčastější – příjmy z nájemného podléhají dani 15 % do 1 676 052 Kč ročně (36násobek průměrné mzdy), nad tuto částku 23 %. Můžete si vybrat mezi uplatněním paušálních výdajů 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně) nebo skutečných nákladů na opravy, údržbu, úroky z hypotéky a odpisy.

Daň z nemovitostí platíte každoročně podle typu a lokality nemovitosti. Sazby se pohybují od 3,50 do 18 Kč za metr čtvereční. V Praze je sazba vyšší než v regionálních městech.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti zaplatíte 15–23 % z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou, pokud nesplníte podmínky pro osvobození. Osvobození získáte, když nemovitost vlastníte minimálně 10 let, nebo když v ní bydlíte alespoň 2 roky před prodejem, nebo když výtěžek z prodeje použijete na financování vlastního bydlení.

Daň z nabytí nemovitostí byla v České republice zrušena v roce 2020, takže při koupi nemovitosti ji už neplatíte. To výrazně snížilo vstupní náklady pro investory.

Praha zůstává nejstabilnějším trhem s růstem cen 5–10 % ročně a čistým ROI z pronájmu 3–3,7 %. BTR projekty přinesou do roku 2030 dalších 10 000–12 000 nových nájemních bytů, ale poptávka zůstává vysoká. Nejvíce se vyplatí investiční byt v lokalitách s dobrou dostupností MHD.

Brno nabízí zajímavou kombinaci růstu cen a výnosu z nájmu 4–6 %. Město má silnou ekonomiku, velké zaměstnavatele a rostoucí počet obyvatel. Nájmy v Brně dohánějí Prahu – u 2+kk se pohybují kolem 16 000–19 000 Kč.

Podle aktuálních dat z Q1 2026 zaznamenaly nejdynamičtější růst cen Jihlava, Pardubice a Ústí nad Labem. Středočeský kraj nabízí blízkost Prahy při nižších cenách a rostoucí poptávku po bydlení mimo hlavní město.

Ústecký kraj a Ostrava mají nejvyšší výnosy z nájmu až 9 % díky nízkým cenám nemovitostí, ale nesou vyšší riziko. Hodí se pro zkušenější investory, kteří dokážou vybrat správnou lokalitu.

Závisí na vašich cílech, kapitálu a ochotě věnovat čas správě nemovitosti. Přímá koupě vám dává plnou kontrolu nad nemovitostí, možnost ji v budoucnu sami využít a daňové výhody při dlouhodobém držení. Můžete si vybrat přesně lokalitu a typ nemovitosti podle svých preferencí. Nevýhodou je vysoký vstupní kapitál 1–3 miliony korun, čas potřebný na správu a údržbu, nízká likvidita a koncentrované riziko do jedné nemovitosti.

Nemovitostní fondy vyžadují minimální vstupní kapitál od pouhých 100 Kč měsíčně a nabízejí okamžitou diverzifikaci do desítek nemovitostí. O vše se stará profesionální tým, takže nemusíte řešit nájemníky, opravy ani právní záležitosti. Likvidita je výrazně vyšší – podíly můžete obvykle prodat během několika dnů. Stabilní výnos 6–7 % ročně je vyšší než u přímé investice v Praze. Nevýhodou je absence kontroly nad konkrétními nemovitostmi a poplatky za správu fondu.

Pro začátečníky s kapitálem do 500 000 Kč jsou vhodnější nemovitostní fondy nebo crowdfunding. Pro zkušené investory s kapitálem 1 milion Kč a více se vyplatí přímá koupě, ideálně v kombinaci s fondy pro diverzifikaci.

Doporučená doba návratnosti investice do nemovitosti je maximálně 15–20 let. V Praze při čistém ROI z nájmu 3–3,7 % a růstu cen 5–10 % ročně je reálná návratnost 12–15 let. V Brně při výnosu 4–6 % a růstu 5–6 % je to 10–12 let. V Ostravě při výnosu až 9 % je návratnost 8–11 let, ovšem s vyšším rizikem.

Při výpočtu návratnosti musíte počítat s kombinací příjmů z nájmu a zhodnocení nemovitosti. Čistý příjem z nájmu po odečtení všech nákladů obvykle pokryje 50–70 % splátek hypotéky v prvních letech. Zbytek financujete z vlastních zdrojů, ale budujete vlastní kapitál v nemovitosti. Po splacení hypotéky se celý čistý příjem stává vaším pasivním příjmem.

Návratnost pod 8 let je v České republice obvykle nerealistická, pokud nepočítáte s výraznou renovací a následným zvýšením hodnoty nebo nájemného. Důležité je dívat se na investici dlouhodobě a nesnažit se o rychlé zhodnocení.