Investice do nemovitostí

Investování do nemovitostí představuje jeden z nejlepších způsobů, jak investovat a zhodnotit své peníze. V porovnání s jinými formami investování nabízí trh s nemovitostmi řadu výhod, které jiné formy investic nepřinášejí.

Tato forma investování už dávno není záležitostí pouze bohatých, v dnešní době se stává stále dostupnější čím dál více lidem. Nejedná se jen o to, že aktuální ceny i podmínky jednoduše přejí takové formě investování.

V aktuální době se již naskýtá i několik možností, jak do nemovitostí investovat i malé částky. Jednou z nich je například estonská společnost EstateGuru.

Jak začít investovat do nemovitostí

Při otázce jak začít investovat do nemovitostí je třeba znát výši kapitálu, který jste ochotni vložit do investice. Existují totiž v podstatě dvě možnosti jak investovat do nemovitostí a zajistit si udržitelný výnos.

Podílová investice do nemovitosti

V případě, že jste investor začátečník a nemáte výraznější vlastní kapitál, stále můžete investovat do nemovitostí, které jsou obecně dlouhodobě považovány za nejstabilnější formu investice. Není totiž pravda, že do nemovitostí můžete investovat jen v případě, že vám na účtu svítí šestimístná částka.

Příkladem je estonská platforma Estateguru, která poskytuje příležitost podílet se na financování zahraničních realitních projektů, jejichž zhotovitelé hledají kapitál na financování. To znamená, že do nemovitostí můžete investovat také jako dílčí investor bez desítek tisíc eur na účtu.

Cílem tohoto ambiciózního projektu společnosti Estateguru je financovat nemovitosti s podrobnou projektovou dokumentací prostřednictvím několika soukromých investorů. To umožňuje vstup do světa investic do nemovitostí již s minimálním vkladem 50 EUR.

Investování do vlastní nemovitosti

Známější alternativou investování do nemovitostí je scénář, ve kterém máte k dispozici více vlastních finančních prostředků a pomocí hypotečního úvěru dofinancujete zbytek ceny nemovitosti.

Nemovitost se po koupi stává vaším vlastním majetkem a můžete ji dále přímo pronajímat. Jelikož se podmínky schvalování hypoték ze strany České národní banky neustále zpřísňují, banky vám dnes téměř s určitostí nepůjčí částku, která by pokryla 100% ceny nemovitosti.

Investice do nemovitostí v ČR

Pokud se rozhodnete investovat do nemovitostí s vyšším vkladem vlastních finančních prostředků, pravděpodobně budete investovat v České republice.

Jak začít investovat do nemovitostí v Čechách?

Investiční nemovitosti a lokalita

Hlavní poptávku po vaší investiční nemovitosti bude tvořit její umístění. Většinu případných nájemníků bude zajímat, kde se byt nachází, kde je nejbližší škola, obchod nebo zastávka, jak vypadá okolí, jací jsou sousedi a podobně.

Právě díky pověsti okolí můžete sehnat nájemníka do pronájmu už během týdne. Také ho můžete zároveň shánět několik měsíců, a právě lokalita bude hodně ovlivňovat váš zisk při investování do nemovitostí.

Právě z toho důvodu je výběr dobré lokality vašeho investičního bytu velice důležitý. Nejedná se tedy jen o drobnost, která ovlivňuje výnos vaší investice. Dobrý lokalita investiční nemovitosti je naprosto klíčová a zásadní věc, která rozhodne o vašem zisku nebo ztrátě. Celé je to tedy doslova jen o správném výběru místa.

Také obecně platí, že investice do bytu se lépe zhodnocuje ve větších městech, kam se lidé stahují a kde je přetlak poptávky nad nabídkou. Naprosto extrémní je v tomto ohledu Praha, kde se zdá, že poptávka nikdy neopadne a ceny nemovitostí rostou meziročně o desítky procent.

Ceny prodaných bytů v ČR 2021

Pro dokreslení celé situace uvádíme zprávu společnosti Deloitte, která pravidelně zpracovává čtvrtletní Deloitte Real Index. Údaje se týkají prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.

Set těchto dat je sledován na příliš krátkém časovém úseku, aby se z něj něchaly vyvozovat tržní trendy, přesto v mnoha věci i tento krátký sledovaný časový úsek může napovědět.

Tabulka například jasně ukazuje regiony s nejnižší a nejvyšší cenou za metr čtvereční. Zároven lze z tabulky vyčíst, které kraje vykazují největší převis poptávky po bytech nad nabídkou a kde se tato situace propsala do nárůstu cen bytů. Data je možné získat i za delší časové úseky, kde vypovídácí hodnota sledovaných veličin bude definovat tržní trendy.

Z investorského hlediska je nejvýhodnější koupě bytu v kraji, který vykazuje pokles cen, ale brzo je očekáván tržní obrat. Spekulace nad okamžikem, kdy tomu dojde je ale velmi obtížná a nemusí vždy vyjít.

Investiční byt v Čechách

Ale samozřejmě jde i o správný výběr bytu. Poptávku po něm bude tvořit i to, jestli je v podkrovním patře nebo v přízemí. Mnoho nájemníků nechce bydlet v přízemí, protože jim mohou kolemjdoucí koukat do oken, a střešní byty jsou zase zbytečně vysoko, nebo do nich může střechou zatékat.

Poloha bytu ovlivní výši nájemného stejně jako jeho velikost nebo atypičnost. Pro atypický byt budete čekat na zájemce, který právě takový byt hledá. A počkat si v některých případech můžete opravdu dlouho, jen málo lidí chce například bydlet v loftu. Zároveň někdo, kdo si může dovolit platit byt 5+1 bude nejspíše už bydlet ve vlastním.

A právě vlastnictví bytu jako investice je ta pomyslná třešinka na dortu. Můžete byt vůbec pronajmout? Nezakazuje to bytové družstvo nebo věcné právo dožití uvedené ve smlouvě? To jsou body, které si musíte prověřit ještě před samotnou koupí.

Samotnou kapitolou je i sousedské soužití. Než nemovitost koupíte, poptejte se u sousedů, zda je něco, o čem byste měl vědět. Je to chytře investovaný čas.

Je mnoho podstatných detailů, které ovlivní ziskovost vašich investic do nemovitostí. Mnoho z nich nemá potenciální investor šanci zjistit, a zbytečně tak pošlou své peníze do ztráty.

Investice do bytu k pronájmu

Pronajímat vlastní byt je jistě velmi lákavé. Spojuje se s tím řada výhod ale i nevýhody. Ve Financera.cz jsme je pro vás shrnuli.

Výhody

• Pasivní příjem každý měsíc. Pokud byt jako investici pronajímáte a po zaplacení všech výdajů (inkaso, poplatky správci, splátky hypoték) vám na účtu zůstává určitá finanční částka, váš pasivní příjem.
• Nájem splácí hypotéku. Půjčit si „cizí peníze“ na koupi nemovitosti není špatný nápad. Splátky, které budete měsíčně posílat bance, však za vás platí vaši nájemci, kteří se postarají o splacení alespoň části hypotéky.
• Cena nemovitosti roste. Při pohledu na vývoj cen realitního trhu můžete vidět meziroční nárůst. Navíc poptávka po bytech neustále roste a vy tak svou nabytou nemovitost postupem let v případě prodeje zhodnotíte.
• Daňové výhody. Jako investor sice při pronájmu musíte každoročně odvádět daň z nemovitosti, ale také si při jejím pronájmu můžete uplatňovat několik výdajů snižujících zisk, to znamená i daň ze zisku.
• Kupní cena závisí na vás. Na rozdíl od investic do akcií nebo fondů, nad cenou nemovitosti v případě prodeje máte plnou moc. Samozřejmě, je třeba částečně se řídit aktuálními tržními cenami, ale v konečném důsledku cenu určujete vy.
• Pákový efekt. Hypotéka jako investice v tomto případě patří k dobrým úvěrům, kterých se není třeba bát. Za 20% svých peněz, které investujete na začátku se za několik let díky cizím penězům umíte dostat k výraznějšímu zhodnocení.

Nevýhody

• Výběr dobrého nájemníka. Jako pronajímatel si musíte vybrat dobrého a spolehlivého člověka. Nesmí vám demolovat byt, musí mít ukázněné domácí mazlíčky, musí vycházet dobře se sousedy, a především musí platit.
• Dluhy na nájemném. Někteří nájemci dluží na nájemném tolik, že pronajímateli posílají celou investici do nemovitostí do mínusu. Zároveň je někdy velmi těžké dostat nespolehlivého nájemce z bytu pryč.
• Obsazenost bytu. Příjem z nájmu máte jen když ve vašem bytě někdo bydlí. Tlak na bydlení je dnes vyšší ale i přesto se může stát, že budete mít byt půl roku neobsazený. To mimo jiné znamená i velkou ztrátu na všech vašich povinnostech.
• Daně a pojištění. Jako vlastník bytu totiž máte i povinnosti, platíte tak do fondu oprav, platíte daně z nemovitosti a z pronájmu, pojištění nemovitosti a nejlépe částečně i domácnosti a navíc zajišťujete na bytu i opravy.