Investování do nemovitostí představuje jeden z nejlepších způsobů, jak investovat a zhodnotit své peníze. V porovnání s jinými formami investování nabízí trh s nemovitostmi řadu výhod, které jiné formy investic nepřinášejí.
Tato forma investování už dávno není záležitostí pouze bohatých, v dnešní době se stává stále dostupnější čím dál více lidem. Nejedná se jen o to, že aktuální ceny i podmínky jednoduše přejí takové formě investování.
V aktuální době se již naskýtá i několik možností, jak do nemovitostí investovat i malé částky. Jednou z nich je například estonská společnost EstateGuru.
Jak začít investovat do nemovitostí
Při otázce jak začít investovat do nemovitostí je třeba znát výši kapitálu, který jste ochotni vložit do investice. Existují totiž v podstatě dvě možnosti jak investovat do nemovitostí a zajistit si udržitelný výnos.
Investování do vlastní nemovitosti
Známější alternativou investování do nemovitostí je scénář, ve kterém máte k dispozici více vlastních finančních prostředků a pomocí hypotečního úvěru dofinancujete zbytek ceny nemovitosti.
Nemovitost se po koupi stává vaším vlastním majetkem a můžete ji dále přímo pronajímat. Jelikož se podmínky schvalování hypoték ze strany České národní banky neustále zpřísňují, banky vám dnes téměř s určitostí nepůjčí částku, která by pokryla 100% ceny nemovitosti.
K čemu je investování do vlastní nemovitosti vhodné:
- Pro dlouhodobé držení majetku
- Budování pasivního příjmu z nájmu
- Ochrana proti inflaci
- Možnost předání nemovitosti rodině ve formě dědictví
Plná kontrola nad nemovitostí – sám si vybíráte nájemníky, nastavujete výši nájmu, rozhodujete o rekonstrukcích atd.
Možnost vlastního využití – nemovitost lze v případě potřeby obývat, využít jako chalupu nebo pronajmout krátkodobě (Airbnb).
Kapitalizace na růst trhu – v případě růstu cen nemovitostí může být zisk z prodeje značný.
Možnost využití hypotéky – banky často financují většinu ceny nemovitosti, čímž umožňují investici s pákovým efektem.
Výhody
Vysoký vstupní kapitál – nutnost mít statisíce až miliony korun, případně mít bonitu pro získání úvěru.
Nízká likvidita – případný prodej nemovitosti může trvat měsíce.
Správa a údržba – řešení oprav, kontakt s nájemníky, pojištění, daňová agenda.
Regulatorní riziko – změny ve zdanění, omezení Airbnb, nájemní morálka.
Nevýhody
Podílové investice do nemovitosti – skvělá alternativa?
V případě, že jste investor začátečník nebo nemáte výraznější vlastní kapitál, stále můžete investovat do nemovitostí, které jsou obecně dlouhodobě považovány za nejstabilnější formu investice. Není totiž pravda, že do nemovitostí můžete investovat jen v případě, že vám na účtu svítí šestimístná částka.
P2P investice do nemovitostí
P2P (peer-to-peer) nemovitostní platformy propojují investory s developerskými projekty, které hledají financování pro výstavbu či rekonstrukci nemovitostí. Investoři poskytují prostředky formou úvěrů a získávají výnosy z úroků, které platí dlužníci. Tento model umožňuje pasivní investování s relativně nízkým vstupním kapitálem, často již od 50–100 €.
Příklad – Portu
Portu je česká investiční platforma, která nabízí možnost investovat do realitního fondu zaměřeného na komerční nemovitosti, jako jsou kancelářské budovy, obchodní centra a logistické parky v České republice, Polsku a na Slovensku. Mezi významné nemovitosti v portfoliu fondu patří například Galerie Harfa v Praze a bratislavský Aupark.
Investice do Portu Realitního fondu je přístupná již od 100 Kč, což umožňuje i drobným investorům zapojit se do realitního trhu. Fond je spravován profesionálním týmem, který vybírá nemovitosti s cílem dosáhnout stabilního a dlouhodobého zhodnocení. Investoři mohou očekávat pravidelné výnosy a mají možnost sledovat vývoj svého portfolia prostřednictvím online platformy.
Investice prostřednictvím P2P platforem jsou vhodné pro investory, kteří hledají krátkodobé až střednědobé investiční horizonty (obvykle 6–36 měsíců) a chtějí diverzifikovat své portfolio napříč různými projekty. Výnosy se obvykle pohybují v rozmezí 8–13 % ročně, avšak je důležité si uvědomit rizika spojená s nesplacením úvěru či bankrotem developera.
Nízký minimální vklad – investovat může téměř každý
Vysoké potenciální výnosy – obvykle 8–13 % ročně
Rychlé zhodnocení kapitálu – projekty často vrací investici do 1–2 let
Možnost diverzifikace – investujte do více projektů najednou
Výhody
Riziko nesplacení úvěru – není garantovaný výnos, riziko bankrotu developera
Absence pojištění vkladu – na rozdíl od bank nejsou vklady kryty fondem pojištění
Nižší likvidita – není vždy možnost předčasného výstupu z projektu
Ujídají vám vysoké poplatky brokerů zisky?
Výběrem správného brokera můžete ušetřit více než 10 000 korun ročně.
Investice do nemovitostí v ČR
Pokud se rozhodnete investovat do nemovitostí s vyšším vkladem vlastních finančních prostředků, pravděpodobně budete investovat v České republice.
Jak začít investovat do nemovitostí v Čechách?
Investiční nemovitosti a lokalita
Hlavní poptávku po vaší investiční nemovitosti bude tvořit její umístění. Většinu případných nájemníků bude zajímat, kde se byt nachází, kde je nejbližší škola, obchod nebo zastávka, jak vypadá okolí, jací jsou sousedi a podobně.
Právě díky pověsti okolí můžete sehnat nájemníka do pronájmu už během týdne. Také ho můžete zároveň shánět několik měsíců, a právě lokalita bude hodně ovlivňovat váš zisk při investování do nemovitostí.
Málokdo bude chtít například bydlet na samotě, daleko od obchodů, dopravy nebo pošty. To samé se vám nemusí vyplatit, když koupíte byt za skvělou cenu a v jeho blízkém okolí zprovozní chemickou továrnu. Přesně v té chvíli zjistíte, proč byl byt tak levný. A že už nájemníka neseženete.
Právě z toho důvodu je výběr dobré lokality vašeho investičního bytu velice důležitý. Nejedná se tedy jen o drobnost, která ovlivňuje výnos vaší investice. Dobrý lokalita investiční nemovitosti je naprosto klíčová a zásadní věc, která rozhodne o vašem zisku nebo ztrátě. Celé je to tedy doslova jen o správném výběru místa.
Také obecně platí, že investice do bytu se lépe zhodnocuje ve větších městech, kam se lidé stahují a kde je přetlak poptávky nad nabídkou. Naprosto extrémní je v tomto ohledu Praha, kde se zdá, že poptávka nikdy neopadne a ceny nemovitostí rostou meziročně o desítky procent.
Ceny prodaných bytů v ČR 2024
Pro dokreslení celé situace uvádíme zprávu společnosti Deloitte, která pravidelně zpracovává čtvrtletní Deloitte Real Index. Údaje se týkají prodejů bytů zapsaných v katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.
| Kraje ČR | Průměrná cena za m2 dle Deloitte Real Index Q4 2024 | Nárůst oproti předchozímu čtvrtletí Q3 2024 |
|---|---|---|
| Hlavní město Praha | 139 900 Kč | Nárůst o 1,4% |
| Středočeský kraj | 89 800 Kč | Nárůst o 1,9% |
| Jihočeský kraj | 70 800 Kč | Pokles o 8,2% |
| Plzeňský kraj | 77 900 Kč | Pokles o 6% |
| Karlovarský kraj | 51 000 Kč | Nárůst o 7,3% |
| Ústecký kraj | 38 500 Kč | Pokles o 0,5% |
| Liberecký kraj | 65 600 Kč | Pokles o 0,8% |
| Královéhradecký kraj | 86 400 Kč | Nárůst o 14,7% |
| Pardubický kraj | 74 300 Kč | Pokles o 2,1% |
| Kraj Vysočina | 63 500 Kč | Nárůst o 7% |
| Jihomoravský kraj | 108 000 Kč | Pokles o 3,2% |
| Olomoucký kraj | 81 400 Kč | Pokles o 1,3% |
| Zlínský kraj | 68 700 Kč | Pokles o 4,5% |
| Moravskoslezský kraj | 52 200 Kč | Pokles o 0,7% |
Set těchto dat je sledován na příliš krátkém časovém úseku, aby se z něj nechaly vyvozovat tržní trendy, přesto v mnoha věci i tento krátký sledovaný časový úsek může napovědět.
Ceny bytů v Česku nadále vykazují regionální rozdíly a celkově se vývoj trhu jeví jako smíšený. Nejvyšší průměrnou cenu za m² tradičně drží Praha, kde se prodávalo za 139 900 Kč/m², což představuje mírný mezikvartální nárůst o 1,4 %. Druhou nejdražší oblastí zůstává Jihomoravský kraj s cenou 108 000 Kč/m², ačkoliv zde došlo k poklesu o 3,2 %.
Na opačném konci spektra se pohybuje Ústecký kraj, kde se byty prodávaly v průměru za 38 500 Kč/m², a zaznamenal mírný pokles o 0,5 %. Podobně nízké ceny jsou v Karlovarském a Moravskoslezském kraji, kde se ceny pohybují okolo 50–52 tisíc za metr čtvereční.
Z těchto dat vyplývá, že zatímco v Praze a okolí se ceny stabilizují, v některých menších regionech dochází k prudším výkyvům, a to jak směrem vzhůru, tak dolů. Regionální rozdíly zůstávají výrazné a pro investory i kupující je důležité zvažovat nejen aktuální cenu, ale i dynamiku trhu v daném kraji.
Investiční byt v Čechách
Ale samozřejmě jde i o správný výběr bytu. Poptávku po něm bude tvořit i to, jestli je v podkrovním patře nebo v přízemí. Mnoho nájemníků nechce bydlet v přízemí, protože jim mohou kolemjdoucí koukat do oken, a střešní byty jsou zase zbytečně vysoko, nebo do nich může střechou zatékat.
Poloha bytu ovlivní výši nájemného stejně jako jeho velikost nebo atypičnost. Pro atypický byt budete čekat na zájemce, který právě takový byt hledá. A počkat si v některých případech můžete opravdu dlouho, jen málo lidí chce například bydlet v loftu. Zároveň někdo, kdo si může dovolit platit byt 5+1 bude nejspíše už bydlet ve vlastním.
Dlouhodobě je největší zájem o menší byty. Velikost do 2+1. Jedná se o tzv. startovací byty, vhodné pro mladé lidi, mladé rodiny, nebo třeba starší pár s odrostlými dětmi.
A právě vlastnictví bytu jako investice je ta pomyslná třešinka na dortu. Můžete byt vůbec pronajmout? Nezakazuje to bytové družstvo nebo věcné právo dožití uvedené ve smlouvě? To jsou body, které si musíte prověřit ještě před samotnou koupí.
Samotnou kapitolou je i sousedské soužití. Než nemovitost koupíte, poptejte se u sousedů, zda je něco, o čem byste měl vědět. Je to chytře investovaný čas.
Je mnoho podstatných detailů, které ovlivní ziskovost vašich investic do nemovitostí. Mnoho z nich nemá potenciální investor šanci zjistit, a zbytečně tak pošlou své peníze do ztráty.
Investice do bytu k pronájmu
Pronajímat vlastní byt je jistě velmi lákavé. Spojuje se s tím řada výhod ale i nevýhody. Ve Financera.cz jsme je pro vás shrnuli.
Výhody
- Pasivní příjem každý měsíc. Pokud byt jako investici pronajímáte a po zaplacení všech výdajů (inkaso, poplatky správci, splátky hypoték) vám na účtu zůstává určitá finanční částka, váš pasivní příjem.
- Nájem splácí hypotéku. Půjčit si „cizí peníze“ na koupi nemovitosti není špatný nápad. Splátky, které budete měsíčně posílat bance, však za vás platí vaši nájemci, kteří se postarají o splacení alespoň části hypotéky.
- Cena nemovitosti roste. Při pohledu na vývoj cen realitního trhu můžete vidět meziroční nárůst. Navíc poptávka po bytech neustále roste a vy tak svou nabytou nemovitost postupem let v případě prodeje zhodnotíte.
- Daňové výhody. Jako investor sice při pronájmu musíte každoročně odvádět daň z nemovitosti, ale také si při jejím pronájmu můžete uplatňovat několik výdajů snižujících zisk, to znamená i daň ze zisku.
- Kupní cena závisí na vás. Na rozdíl od investic do akcií nebo fondů, nad cenou nemovitosti v případě prodeje máte plnou moc. Samozřejmě, je třeba částečně se řídit aktuálními tržními cenami, ale v konečném důsledku cenu určujete vy.
- Pákový efekt. Hypotéka jako investice v tomto případě patří k dobrým úvěrům, kterých se není třeba bát. Za 20% svých peněz, které investujete na začátku se za několik let díky cizím penězům umíte dostat k výraznějšímu zhodnocení.
Nevýhody
- Výběr dobrého nájemníka. Jako pronajímatel si musíte vybrat dobrého a spolehlivého člověka. Nesmí vám demolovat byt, musí mít ukázněné domácí mazlíčky, musí vycházet dobře se sousedy, a především musí platit.
- Dluhy na nájemném. Někteří nájemci dluží na nájemném tolik, že pronajímateli posílají celou investici do nemovitostí do mínusu. Zároveň je někdy velmi těžké dostat nespolehlivého nájemce z bytu pryč.
- Obsazenost bytu. Příjem z nájmu máte jen když ve vašem bytě někdo bydlí. Tlak na bydlení je dnes vyšší ale i přesto se může stát, že budete mít byt půl roku neobsazený. To mimo jiné znamená i velkou ztrátu na všech vašich povinnostech.
- Daně a pojištění. Jako vlastník bytu totiž máte i povinnosti, platíte tak do fondu oprav, platíte daně z nemovitosti a z pronájmu, pojištění nemovitosti a nejlépe částečně i domácnosti a navíc zajišťujete na bytu i opravy.
Často kladené dotazy
Jak začít investovat do nemovitostí?
V současnosti je investování do nemovitostí velmi snadné. Začít můžete investicemi v malém objemu, již od 50 EUR, kdy se stáváte spolu s ostatními investory podílovým investorem výstavby jiných nemovitostí.
Pokud chcete investovat do nemovitostí s vyšším obnosem finančních prostředků, můžete začít investovat dohledáním vhodné investiční příležitosti ve vašem okolí nebo zkusit podílové investice jako Portu.
Kolik peněz potřebuji na začátek?
Pokud chcete investovat do nemovitostí s nižším obnosem, stačí vám 500 kč a registrace na investiční platformě Portu.
Chcete-li investovat s vyšším obnosem, doporučujeme mít našetřeno alespoň 250 000 Kč vlastních prostředků.
Do jaké nemovitosti investovat?
Na tuto otázku je velmi obtížné obecně odpovědět, protože realitní trh v jednotlivých městech se odlišuje. Měli byste se však zaměřit na vyhledávání 1 až 2 + kk v centrech měst, jejichž pronájem je jednodušší, než v případě větších měst. Jak postupovat při výběru nemovitostí krok za krokem se dočtete v článku.
Je dobré investovat do komerčních nemovitostí?
Investování do komerčních nemovitostí dokáže investorovi zajistit vyšší hrubou roční ziskovost než rezidenční nemovitosti, tedy byty.
Pokud však uvažujete o investici do komerčních prostor, musíte očekávat vyšší ceny, než jaké mají klasické byty.
Je dobré vzít si hypotéku jako investici?
Hypotéka jako investice neznamená automaticky dluh. Zamyslete se, pokud si během příznivé úvěrové situace, kdy jsou úroky na hypotékách nízké, dokážete vybrat vhodnou nemovitost, stává se z ní investice.
Kromě toho, nemovitosti jsou z dlouhodobého hlediska ideální ochranou vašich peněz před znehodnocením vlivem inflace.
